ESRIS état des risques 2026 : la refonte du formulaire et les nouveautés à connaître pour vendre ou louer
L’État des Risques et Pollutions (ERP), désormais souvent appelé ESRIS (État des Servitudes Risques et d’Information sur les Sols), est obligatoire pour toute vente ou location depuis le décret du 13 juillet 2018. La refonte du formulaire en 2024-2025 a élargi le périmètre couvert : radon, recul du trait de côte, pollution des sols, risques miniers actualisés. Voici le guide complet 2026 du formulaire ESRIS et de son contenu réel.
1. Qu’est-ce que l’ESRIS et pourquoi a-t-il remplacé l’ERP ?
L’ESRIS (anciennement ERP, État des Risques et Pollutions) est un document d’information obligatoirement annexé au compromis de vente ou au bail locatif. Il informe l’acquéreur ou le locataire sur les risques naturels, technologiques, miniers et la pollution potentielle des sols du bien.
Le terme « ESRIS » est devenu courant après les évolutions réglementaires post-2018 qui ont élargi le périmètre :
- Inclusion du radon (à partir de 2018)
- Inclusion du recul du trait de côte (loi Climat 2021)
- Mise à jour des plans de prévention des risques (PPR) régulière
- Pollution potentielle des sols (servitudes d’utilité publique)
2. Les 7 catégories de risques couverts en 2026
| Catégorie | Exemples concrets |
|---|---|
| Risques naturels prévisibles | Inondation, mouvement de terrain, séisme, avalanche, feu de forêt |
| Risques miniers | Affaissement, effondrement de cavités souterraines |
| Risques technologiques | Périmètre d’usine SEVESO, installations classées |
| Radon | Communes classées en zones 1, 2 ou 3 (potentiel radon) |
| Pollution des sols | Anciens sites industriels, servitudes d’utilité publique |
| Recul du trait de côte | Communes littorales identifiées comme exposées (loi Climat 2021) |
| Sismicité | Zonage sismique de la commune (5 zones France) |
3. Le radon : la composante la plus actualisée 2026
Le radon est un gaz radioactif d’origine naturelle, présent dans les sols rocheux granitiques notamment. Une exposition prolongée à fortes concentrations augmente le risque de cancer du poumon. Les communes sont classées en 3 zones selon le potentiel de présence :
| Zone | Potentiel radon | Localisation typique |
|---|---|---|
| Zone 1 | Faible (sans précautions particulières) | Plaines sédimentaires (Bassin Parisien, Aquitaine) |
| Zone 2 | Modéré | Limousin, Auvergne, Vosges, certaines parties Massif Central |
| Zone 3 | Élevé (mesure recommandée) | Bretagne, Massif Armoricain, Corse, Alpes granitiques |
Dans une commune classée zone 3, l’ESRIS doit obligatoirement mentionner le potentiel radon. Le vendeur n’est pas obligé de réaliser une mesure, mais il est recommandé de la proposer à l’acquéreur si la maison a des sous-sols ou caves importantes.
Mesure radon — coût et méthode
Une mesure de radon utilise des dosimètres passifs (boîtiers fermés) déposés 2-3 mois dans les pièces concernées. Coût : 80-150 € pour un kit de 4 dosimètres (Sodexell, Algade). Les laboratoires analysent les boîtiers et fournissent un rapport indiquant l’activité volumique en Bq/m³.
Seuil de référence : 300 Bq/m³. Au-delà, travaux de mitigation recommandés (ventilation, étanchéité dalle sous-sol).
4. Le recul du trait de côte : nouveauté 2024
La loi Climat et Résilience (août 2021) a introduit cette catégorie pour les communes littorales exposées à l’érosion côtière. Un décret de 2022 a fixé la liste des communes concernées (environ 130 communes en France métropolitaine).
Pour ces communes, l’ESRIS mentionne :
- Si le bien est situé en zone d’érosion côtière à horizon 30 ans
- Si le bien est situé en zone d’érosion côtière à horizon 100 ans
- Les restrictions d’urbanisme applicables
Conséquence pratique pour la vente : un bien en zone à 30 ans peut faire l’objet de restrictions de reconstruction en cas de sinistre, ce qui impacte sa valeur et son assurance. À mentionner clairement à l’acquéreur.
5. Comment se remplit le formulaire ESRIS
Le formulaire ESRIS est désormais accessible en ligne via le portail Géorisques (georisques.gouv.fr). Le vendeur (ou le propriétaire bailleur) peut le remplir gratuitement en 10-15 minutes :
- Saisir l’adresse du bien
- Le système géocode automatiquement et identifie les risques applicables
- Génération du formulaire pré-rempli avec toutes les catégories applicables
- Téléchargement PDF à annexer au DDT
Important : le formulaire doit être daté de moins de 6 mois au moment de la signature de la promesse. Il doit être à jour des derniers PPR communaux.
6. Tarif moyen quand fait par un diagnostiqueur
L’ESRIS peut être réalisé gratuitement par le vendeur via Géorisques. Mais beaucoup de vendeurs le confient à leur diagnostiqueur en même temps que le pack DDT. Tarifs :
| Modalité | Tarif |
|---|---|
| Auto-remplissage Géorisques (vendeur) | 0 € |
| ESRIS seul par diagnostiqueur | 20 – 50 € |
| ESRIS inclus dans pack DDT | 0 € (incluse dans le pack) |
| ESRIS avec rapport commenté professionnel | 80 – 150 € |
7. Sanctions en cas d’absence ou erreur
L’absence d’ESRIS dans le DDT au moment de la signature est un vice juridique grave. L’acquéreur peut :
- Demander la résolution de la vente dans le délai d’un an
- Demander une réduction du prix proportionnelle
- Engager la responsabilité du vendeur si le risque s’est réalisé après la vente
Pour un logement situé en zone à risque non mentionné dans l’ESRIS, ces recours sont les plus fréquents en jurisprudence récente (Cass. 3e civ., affaires 2022-2024).
Si la commune a révisé son Plan de Prévention des Risques entre la date de votre ancien ESRIS (datant de 12+ mois) et la signature de la vente, l’ESRIS doit être refait. Vérifier la date du PPR applicable sur Géorisques.
8. Validité et renouvellement
| Situation | Validité |
|---|---|
| Vente | 6 mois maximum à la signature de la promesse |
| Location vide ou meublée | 6 mois maximum à la signature du bail |
| Renouvellement de bail | Pas obligatoire si bail en cours, mais recommandé |
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FAQ — ESRIS 2026
Mon bien n’est pas en zone à risque, ai-je quand même besoin de l’ESRIS ?
Oui, l’ESRIS est obligatoire pour TOUTE vente ou location, même si la commune n’est concernée par aucun risque. Le formulaire mentionne alors « aucun risque applicable » et c’est cette mention qui est juridiquement requise.
Si la commune fait l’objet d’un nouveau PPR après la signature, suis-je responsable ?
Non. Vous n’êtes responsable que des informations valides au moment de la signature. Un PPR postérieur à la vente ne peut pas vous être reproché.
L’ESRIS doit-il mentionner l’historique des sinistres du bien ?
Oui, depuis 2018. Le formulaire inclut désormais une partie « Indemnisations versées pour catastrophes naturelles » qui doit lister les indemnités perçues par le propriétaire sur les 5 dernières années.
Géorisques est gratuit, pourquoi payer un diagnostiqueur ?
Pas de raison technique. Vous pouvez parfaitement remplir l’ESRIS vous-même gratuitement. Le diagnostiqueur ajoute une valeur si vous voulez un rapport commenté professionnel ou si vous le faites en pack DDT (économies d’échelle).
Mon bien est en zone radon 3 mais je n’ai pas fait de mesure, dois-je le mentionner ?
Oui, l’ESRIS mentionne automatiquement la classification radon. Vous n’êtes pas obligé de faire une mesure, mais l’acquéreur en sera informé via l’ESRIS et pourra demander une mesure complémentaire pendant la phase de négociation.
Sources & références
- Géorisques — Portail officiel des risques
- Service-Public.fr — État des risques (ERP/ESRIS)
- Décret n° 2018-630 du 13 juillet 2018 (information sur les risques)
- Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 (Climat et Résilience) — Trait de côte
- Arrêté du 27 juin 2018 (classification radon)