Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) séduit de plus en plus d’investisseurs immobiliers grâce à ses avantages fiscaux et sa rentabilité potentielle. Cependant, avant de se lancer dans ce type d’investissement, il est important de bien comprendre les tenants et aboutissants de ce statut et d’en peser les avantages et les inconvénients.
Dans cet article, nous vous proposons une analyse complète du LMNP, ses atouts et ses limites.
Qu’est-ce que le statut LMNP ?
Définition et principe
Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) est un régime fiscal qui permet aux particuliers de bénéficier d’avantages fiscaux pour tout investissement locatif meublé. Afin d’étendre le parc locatif, l’État a créé ce dispositif qui permet de bénéficier d’une imposition très avantageuse. Le statut LMNP ne doit pas être confondu avec le statut de loueur en meublé professionnel (LMP), qui permet de bénéficier d’avantages différents et pour lequel vous devrez obligatoirement opter si votre recette annuelle dépasse 23 000 euros.
Le statut LMNP peut concerner la location d’un logement classique, neuf comme ancien, mais également la location d’une résidence de services (EHPAD, résidence étudiante, appartements de tourisme, résidence pour séniors, etc.). Dans ce second cas, l’investisseur peut choisir de déléguer la gestion locative de l’établissement à une société d’exploitation professionnelle.
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Conditions d’éligibilité
Pour bénéficier du statut LMNP, il est nécessaire de respecter certaines conditions :
- Les recettes locatives annuelles (ainsi que celles des autres membres du foyer fiscal pratiquant également la location meublée) ne doivent pas dépasser 23 000 € au total.
- Les recettes de la location meublée ne doivent pas excéder les autres revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu. Si vos recettes locatives sont supérieures à 23 000 € ou qu’elles constituent la majorité de vos revenus (plus de 50%), vous basculerez dans le régime de la location meublée professionnelle (LMP).
- Le loueur doit être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) en tant que loueur en meublé non professionnel.
Les avantages du statut LMNP
Le statut LMNP offre de nombreux avantages aux investisseurs immobiliers, tant sur le plan fiscal que sur la rentabilité et la flexibilité de l’investissement.
Fiscalité avantageuse
L’un des principaux atouts du statut LMNP réside dans sa fiscalité attractive, qui permet de réduire significativement l’imposition sur les revenus locatifs.
Régime micro-BIC
Si vos revenus locatifs annuels sont inférieurs à 72 600 €, vous bénéficiez automatiquement du régime micro-BIC. Ce régime vous permet de profiter d’un abattement forfaitaire de 50% sur vos revenus locatifs, ce qui réduit d’autant votre base imposable.
Régime réel
Si vos revenus locatifs dépassent 72 600 € par an ou si vous optez délibérément pour ce régime, vous serez soumis au régime réel d’imposition. Dans ce cas, vous pourrez déduire l’ensemble des charges réelles liées à votre investissement (intérêts d’emprunt, frais de gestion, travaux, etc.) et amortir le bien immobilier et le mobilier, ce qui permet de réduire encore davantage votre base imposable.
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Récupération de la TVA
Lorsque vous investissez dans un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement (VEFA) destiné à la location meublée, vous pouvez récupérer la TVA (20%) sur le prix d’achat, à condition de respecter certaines conditions (notamment la location du bien pendant au moins 9 ans). Cette récupération de TVA représente une économie substantielle sur le coût global de votre investissement.
Rentabilité élevée
Les investissements en LMNP offrent généralement une rentabilité locative plus élevée que les investissements en location nue, grâce aux loyers plus élevés pratiqués dans le cadre de la location meublée et aux avantages fiscaux liés au statut LMNP.
Souplesse et diversification du patrimoine
Le statut LMNP permet d’investir dans différents types de biens immobiliers (logements classiques, résidences de services, etc.) et de bénéficier d’une certaine souplesse dans la gestion de votre investissement (choix du locataire, fixation du loyer, etc.). De plus, il vous offre la possibilité de diversifier votre patrimoine immobilier et de vous constituer des revenus complémentaires pour la retraite.
Les inconvénients du statut LMNP
Bien que le statut LMNP présente de nombreux avantages, il est important de prendre en compte certains inconvénients et obligations avant de se lancer dans un investissement locatif meublé.
Assurances
En tant que loueur en meublé non professionnel, vous êtes tenu d’assurer votre investissement immobilier pour protéger votre investissement et vous prémunir contre les risques locatifs. Parmi ces assurances, on trouve :
- L’assurance responsabilité civile, qui couvre les dommages causés aux tiers par le logement ou les équipements mis à disposition des locataires.
- L’assurance multirisque habitation, qui couvre les dommages causés au logement (incendie, dégâts des eaux, etc.) et aux biens mobiliers.
- La garantie des loyers impayés (GLI), qui permet de se prémunir contre les impayés de loyers et les éventuelles dégradations causées par les locataires.
Gestion locative
La gestion locative d’un bien en LMNP peut s’avérer complexe et chronophage, notamment en ce qui concerne la recherche de locataires, la rédaction du bail, l’état des lieux et la gestion des éventuels litiges. Il est possible de déléguer cette gestion à une société spécialisée, mais cela représente un coût supplémentaire.
Risques liés à la location meublée
La location meublée présente des risques spécifiques, tels que le turnover des locataires, les impayés de loyer et la dégradation du mobilier. Ces risques doivent être pris en compte et anticipés par l’investisseur.
Contraintes fiscales
Bien que le statut LMNP offre des avantages fiscaux, il présente également certaines contraintes. Par exemple, en cas de déficit, celui-ci ne peut être imputé que sur les revenus de même nature (revenus locatifs) et non sur le revenu global de l’investisseur. De plus, la TVA récupérée lors de l’achat d’un bien en LMNP doit être remboursée au prorata du temps restant si le bien est revendu avant 20 ans.