Loi Carrez 2026 : mesurage, tolérance 5 % et tarifs en copropriété
La loi Carrez impose, depuis 1996, à tout vendeur d’un lot de copropriété de mentionner la surface privative dans la promesse de vente. Un écart de plus de 5 % entre la surface annoncée et la surface réelle ouvre droit à une réduction proportionnelle du prix de vente. Méthode de calcul, différences avec la surface habitable « Loi Boutin », prix 2026 d’un mesurage par géomètre et erreurs courantes qui coûtent des milliers d’euros.
Sommaire
- Qui est concerné : copropriété uniquement
- Calcul de la surface Carrez : ce qui compte et ce qui est exclu
- Loi Carrez vs Loi Boutin : ne pas les confondre
- Combien coûte un mesurage Carrez en 2026 ?
- Tolérance 5 % : la règle qui peut faire annuler la vente
- Qui peut effectuer le mesurage ?
- Litige Carrez : comment se déroule le recours acquéreur
- Questions fréquentes
Qui est concerné : copropriété uniquement
La loi Carrez (loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996, codifiée à l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965) s’applique uniquement à la vente d’un lot de copropriété. Sont concernés :
- Appartements en immeuble en copropriété
- Maisons individuelles en lotissement régies par le statut de la copropriété (cas particulier)
- Locaux professionnels et commerciaux en copropriété (bureaux, boutiques)
- Caves, parkings, greniers faisant l’objet d’un lot distinct et dépassant 8 m²
En revanche, la loi Carrez ne s’applique pas :
- Aux maisons individuelles en pleine propriété (non soumises au régime de la copropriété)
- Aux terrains nus ou bâtis sans copropriété
- Aux locations (régies par la loi Boutin, plus restrictive)
- Aux ventes en l’état futur d’achèvement (VEFA), pour lesquelles la surface est garantie par le promoteur
- Aux lots de moins de 8 m² (caves, parkings, débarras)
Les lotissements pavillonnaires régis en copropriété (avec parties communes : voiries, espaces verts, équipements collectifs) sont soumis à la loi Carrez. C’est notamment le cas de nombreuses résidences groupées des années 1970-1990. Si votre acte d’acquisition mentionne un « règlement de copropriété », la loi Carrez s’applique même si vous habitez une « maison ».
Calcul de la surface Carrez : ce qui compte et ce qui est exclu
La surface « loi Carrez » correspond à la superficie des planchers des locaux clos et couverts, après déduction de certains éléments. Voici le détail :
Sont prises en compte
- La surface des pièces principales (salon, chambres, bureau, salle à manger)
- La surface des pièces secondaires (cuisine, salle de bains, WC, dégagements)
- Les placards intégrés et les rangements fermés (s’ils ont une hauteur supérieure à 1,80 m)
- Les vérandas et loggias fermées (entièrement clauses et couvertes)
Sont exclus du calcul Carrez
- Les surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m (combles aménagés en mansarde, sous-pentes)
- L’emprise des murs, cloisons, marches d’escalier, gaines techniques, embrasures de portes et fenêtres
- Les terrasses, balcons, loggias ouvertes
- Les caves, garages, parkings, greniers non aménagés (même intégrés au lot)
- Les jardins privatifs
- Les vide-ordures, escaliers
Une pièce sous combles aménagée avec rampants peut contenir une partie à 1,40 m de hauteur (sous la pente) et une partie à 2,40 m. Seule la zone où la hauteur dépasse 1,80 m est comptabilisée Carrez. La surface totale au sol (par exemple 18 m²) peut donc se réduire à 11 ou 12 m² Carrez. Beaucoup de vendeurs s’y trompent et annoncent la surface au sol, ce qui ouvre la porte à une action en réduction de prix de l’acquéreur.
Loi Carrez vs Loi Boutin : ne pas les confondre
Deux mesurages distincts coexistent en France. Ils ne couvrent pas le même périmètre et ne s’appliquent pas dans les mêmes situations :
| Critère | Loi Carrez | Loi Boutin (surface habitable) |
|---|---|---|
| Quand s’applique-t-elle ? | Vente d’un lot en copropriété | Location de logement vide ou meublé (résidence principale) |
| Inclut placards et rangements ? | Oui (si hauteur ≥ 1,80 m) | Non |
| Inclut vérandas fermées ? | Oui | Non |
| Hauteur minimale | 1,80 m | 1,80 m |
| Tolérance d’écart | 5 % | Pas d’action en réduction (mais peut justifier baisse de loyer) |
| Sanction en cas d’erreur | Action en réduction de prix dans 1 an post-acquisition | Possible révision du loyer |
Ordre de grandeur : la surface Carrez d’un appartement est généralement 1 à 5 m² supérieure à sa surface habitable Boutin, en raison de l’inclusion des placards fermés et vérandas. Pour un T3, comptez environ 3 m² de différence en moyenne.
Combien coûte un mesurage Carrez en 2026 ?
Le mesurage Carrez est l’un des moins chers du Dossier de Diagnostic Technique, mais sa précision technique en justifie le coût :
| Type de bien | Prix moyen seul | Inclus dans pack vente (gain) |
|---|---|---|
| Studio / T1 | 70 – 120 € | Souvent inclus sans surcoût |
| T2 / T3 | 90 – 150 € | +20 à +40 € |
| T4 / T5 | 120 – 190 € | +30 à +50 € |
| Très grand appartement (> 130 m²) | 150 – 280 € | +50 à +80 € |
| Loft / duplex atypique | 180 – 350 € | +70 à +120 € |
Les écarts s’expliquent par la complexité géométrique du logement : un appartement carré sans angle ni recoin mesure rapidement, alors qu’un loft avec mezzanines, une enfilade haussmannienne avec alcôves, ou un duplex avec escaliers décrochés peuvent multiplier le temps d’intervention par 3 ou 4.
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Tolérance 5 % : la règle qui peut faire annuler la vente
L’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 instaure une tolérance de 5 % sur la surface annoncée. Le mécanisme est strict :
- Si la surface réelle est supérieure à la surface annoncée, le vendeur ne peut pas réclamer de supplément de prix
- Si la surface réelle est inférieure de moins de 5 % à la surface annoncée, aucune action n’est ouverte à l’acquéreur
- Si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à la surface annoncée, l’acquéreur peut intenter une action en réduction du prix de vente proportionnelle à l’écart
Prenons un exemple concret. Un appartement vendu 400 000 € pour une surface Carrez annoncée de 80 m². L’acquéreur fait re-mesurer et constate une surface réelle de 74 m² (écart de 7,5 %, soit au-delà de la tolérance) :
- L’acquéreur peut demander une réduction du prix proportionnelle à l’écart de surface
- Calcul : 6 m² d’écart × prix au m² (400 000 / 80 = 5 000 €/m²) = 30 000 € de réduction
- L’action doit être engagée dans le délai d’un an à compter de l’acte authentique de vente (article 46, alinéa 7)
Passé un an après la signature de l’acte authentique, l’action en réduction de prix Carrez est forclose. L’acquéreur perd définitivement son recours, même en cas d’erreur manifeste. C’est pour cette raison que les acquéreurs prudents font re-mesurer dans les 6 à 9 mois suivant l’acquisition.
Qui peut effectuer le mesurage ?
Contrairement à beaucoup d’autres diagnostics du DDT, le mesurage Carrez n’exige pas de certification COFRAC obligatoire. Trois professions peuvent légalement l’effectuer :
- Géomètres-experts inscrits à l’ordre — la profession historiquement compétente, mesurages réputés les plus précis
- Diagnostiqueurs immobiliers certifiés (qui incluent généralement le Carrez dans leurs packs DDT)
- Architectes inscrits à l’ordre
Vous pouvez aussi mesurer vous-même votre logement, ce qui est même fréquent pour les ventes entre particuliers. Mais attention : si vous vous trompez de plus de 5 %, l’acquéreur dispose toujours du recours en réduction de prix. Pour quelques dizaines d’euros d’économie, le risque financier est disproportionné. Pratique recommandée : faire mesurer par un professionnel pour sécuriser la transaction et écarter le contentieux.
L’assurance responsabilité civile professionnelle du diagnostiqueur ou géomètre est précisément là pour couvrir le vendeur en cas d’erreur de mesurage. C’est la principale valeur ajoutée par rapport à un mesurage personnel.
Litige Carrez : comment se déroule le recours acquéreur
Si vous découvrez après acquisition un écart de surface supérieur à 5 %, la procédure se déroule en trois étapes :
1. Mise en demeure amiable
L’acquéreur fait re-mesurer le logement par un professionnel indépendant (idéalement un géomètre-expert pour la valeur probante). Il adresse ensuite au vendeur une mise en demeure amiable par lettre recommandée avec accusé de réception demandant la réduction du prix proportionnelle.
2. Recherche de transaction
Beaucoup de vendeurs préfèrent transiger à ce stade, conscients du risque procédural. Une transaction écrite (acceptation du remboursement partiel) clôt le litige sans aller au tribunal.
3. Action judiciaire
À défaut d’accord amiable dans un délai raisonnable (généralement 2-3 mois), l’acquéreur saisit le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble. Le juge ordonne un mesurage contradictoire par un expert judiciaire, puis prononce la réduction du prix selon le calcul proportionnel. Le délai moyen d’instruction est de 12 à 18 mois.
Suspicion d’erreur Carrez après acquisition ?
Faites établir un mesurage de contrôle indépendant rapidement (délai 1 an strict).
Questions fréquentes
Dois-je faire un mesurage Carrez si je vends ma maison individuelle ?
Non, sauf si elle est en copropriété horizontale (lotissement régi par règlement de copropriété). Une maison en pleine propriété, sur son terrain, sans copropriété, n’est pas soumise à la loi Carrez. Le vendeur peut alors annoncer la surface qu’il veut, l’acquéreur n’ayant pas de recours fondé sur cette base.
Quelle est la durée de validité d’un mesurage Carrez ?
Le mesurage Carrez est valable indéfiniment tant qu’aucun travaux ne modifie la configuration du logement. Création d’une cloison, suppression d’un mur porteur, fusion de deux lots : tout cela exige un nouveau mesurage.
Mes combles aménagés sous 1,75 m, je dois les exclure ?
Oui. La règle des 1,80 m est stricte. Une pièce sous combles dont aucune partie n’atteint 1,80 m est totalement exclue du calcul Carrez. Si la pièce a une partie à 1,90 m (par exemple le centre sous le faîtage) et le reste à 1,50 m sous les pentes, seule la zone ≥ 1,80 m est comptabilisée.
Comment annoncer la surface dans la promesse de vente ?
La loi exige une mention claire : « Surface privative loi Carrez : X,XX m² ». Le défaut total de mention rend la vente nulle à la demande de l’acquéreur. La mention erronée (surface annoncée majorée) ouvre l’action en réduction de prix.
Un mesurage par mon agent immobilier suffit-il ?
Légalement oui, mais sans assurance professionnelle dédiée. La plupart des agents immobiliers délèguent désormais le mesurage à un diagnostiqueur ou géomètre dont l’assurance RCP couvre l’erreur. C’est la pratique de marché actuelle, beaucoup plus sécurisante pour le vendeur.
L’acquéreur peut-il refuser de signer s’il découvre l’écart avant la signature notariale ?
Si l’écart est révélé entre la promesse de vente et la signature de l’acte authentique, l’acquéreur peut soit accepter avec ajustement du prix, soit refuser de signer et demander le remboursement du dépôt de garantie (souvent 5 à 10 % du prix). En pratique, le notaire gère la renégociation amiable.
Sources & références
- Service-Public.fr — Surface loi Carrez
- Légifrance — Article 46 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété
- Ordre des géomètres-experts
- Loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996 (loi Carrez)
- Cass. 3e civ., 27 juin 2007, n° 06-15.314 — Calcul de la réduction proportionnelle
- Cass. 3e civ., 21 octobre 2009, n° 08-15.503 — Délai de forclusion d’un an