Diagnostics immobiliers obligatoires 2026

Tableau récapitulatif : tous les diagnostics 2026 d’un coup d’œil

Le Dossier de Diagnostic Technique (DDT) : qu’est-ce que c’est ?

Le Dossier de Diagnostic Technique (DDT) est l’ensemble des diagnostics obligatoires qui doivent être annexés à la promesse de vente et à l’acte authentique. Il est régi par les articles L271-4 à L271-6 du Code de la construction et de l’habitation.

Le DDT remplit trois fonctions essentielles :

• Information de l’acquéreur : il prend connaissance, en toute transparence, de l’état technique et énergétique du bien
• Protection juridique du vendeur : la communication du DDT exonère partiellement le vendeur de la garantie des vices cachés (sauf dissimulation manifeste)
• Sécurité sanitaire et environnementale : les diagnostics révèlent les risques liés à l’amiante, au plomb, aux installations gaz/électricité défaillantes

L’absence d’un diagnostic obligatoire dans le DDT n’empêche pas la vente, mais elle fait perdre au vendeur le bénéfice de l’exonération de garantie. L’acquéreur peut alors agir en garantie des vices cachés sur le défaut concerné, exigeant soit la résolution de la vente, soit une réduction proportionnelle du prix.

Diagnostics obligatoires pour vendre

Pour une vente, les diagnostics suivants peuvent être requis selon les caractéristiques du bien :

Toujours obligatoires (sauf rares exceptions)

• DPE — Diagnostic de Performance Énergétique : pour tout logement à usage d’habitation
• ERP — État des Risques et Pollutions : pour tout immeuble, à actualiser dans les 6 mois précédant la signature

Conditionnels selon la nature du bien

• Constat amiante : si permis de construire déposé avant le 1er juillet 1997
• CREP plomb : si construit avant le 1er janvier 1949
• État termites : si le bien est en zone à arrêté préfectoral termites
• Diagnostic gaz : si l’installation gaz a plus de 15 ans
• Diagnostic électricité : si l’installation électrique a plus de 15 ans
• Mesurage Loi Carrez : pour tout lot de copropriété supérieur à 8 m²
• Audit énergétique réglementaire : pour la vente d’un logement classé E, F ou G en monopropriété
• SPANC : pour une maison non raccordée au tout-à-l’égout
• Mérule : si zone à arrêté préfectoral

Diagnostics obligatoires pour louer

Pour une mise en location, la liste est plus restreinte :

• DPE : annexé au bail, conditionne la possibilité de louer (interdiction progressive des passoires thermiques)
• ERP : annexé au bail, à actualiser dans les 6 mois
• DAPP — Diagnostic Amiante des Parties Privatives : tenu à disposition du locataire (si permis avant 1er juillet 1997)
• CREP plomb : si construit avant 1949
• Diagnostic gaz : si installation > 15 ans
• Diagnostic électricité : si installation > 15 ans
• Mesurage Loi Boutin (surface habitable) : mention obligatoire dans le bail

Le termites, le Carrez, l’audit énergétique réglementaire et le SPANC ne sont pas requis pour la location.

Diagnostics obligatoires avant travaux

Trois diagnostics sont susceptibles d’être exigés en amont d’un chantier :

• DAAT — Diagnostic Amiante Avant Travaux : pour tout chantier dans un bâtiment dont le permis est antérieur au 1er juillet 1997
• DAAD — Diagnostic Amiante Avant Démolition : pour toute démolition partielle ou totale dans un bâtiment antérieur à 1997
• Repérage Plomb Avant Travaux (RPAT) : pour les chantiers dans des bâtiments antérieurs à 1949

Ces diagnostics sont à la charge du donneur d’ordre des travaux (maître d’ouvrage), distinct du propriétaire si les travaux sont réalisés pour le compte d’une entreprise. L’absence de DAAT engage la responsabilité pénale du donneur d’ordre.

Diagnostics obligatoires en copropriété

Les copropriétés sont soumises à des obligations spécifiques s’ajoutant aux diagnostics des lots privés :

• DTA — Dossier Technique Amiante : pour les parties communes des immeubles construits avant 1997 (charge du syndic)
• CREP des parties communes : pour les immeubles construits avant 1949 (charge du syndic)
• DPE collectif : obligatoire pour les copropriétés de plus de 200 lots depuis 2024, étendu progressivement (50-200 lots en 2025, 1-50 lots en 2026)
• Audit énergétique réglementaire copropriété : à venir progressivement selon la taille de la copropriété et sa classe DPE

Quels diagnostics regroupe un pack DDT ?

Les diagnostiqueurs proposent souvent un prix global pour l’ensemble des diagnostics requis, réalisés en une seule visite. Le contenu du pack dépend du profil du logement, comme le montrent ces exemples :

Aucun tarif officiel n’existe et nous n’avons pas trouvé de relevé public fiable du prix d’un pack complet ; les prix moyens observés pour le DPE et l’audit énergétique, ainsi que les facteurs qui font varier la facture, sont réunis dans notre guide du prix d’un diagnostic immobilier.

Qui peut établir un diagnostic ?

La quasi-totalité des diagnostics doit être réalisée par un diagnostiqueur immobilier certifié. La certification est délivrée par des organismes accrédités COFRAC (Comité français d’accréditation). Le diagnostiqueur doit :

• Détenir une certification COFRAC valide pour chaque type de diagnostic (renouvelée tous les 5 à 7 ans)
• Souscrire une assurance responsabilité civile professionnelle obligatoire
• Respecter une indépendance stricte : interdiction de proposer des prestations de désamiantage ou de réparation des défauts qu’il diagnostique (conflit d’intérêts)

Deux exceptions à cette règle :

• ERP : peut être renseigné gratuitement par le propriétaire via le portail Errial
• Loi Carrez / Loi Boutin : peuvent être effectués par un géomètre-expert, un architecte ou un diagnostiqueur — la certification COFRAC n’est pas requise

Avant de signer un devis, vérifiez systématiquement :

• La validité des certifications COFRAC (consultables sur tools.cofrac.fr)
• L’attestation d’assurance RCP en cours
• Les références (avis Google, recommandations)
• Les délais de remise du rapport (idéalement < 5 jours ouvrés)

Questions fréquentes