Passoires thermiques 2026 : calendrier des interdictions

Passoires thermiques : ce que recouvre l’interdiction de location en 2026

Le terme de passoire thermique designe les logements les moins performants au regard du diagnostic de performance energetique (DPE), c’est-a-dire ceux classes F et G. Depuis la loi Climat et Resilience, ces logements font l’objet d’un calendrier d’interdiction progressive a la location, integre au critere de decence du logement. Pour un proprietaire bailleur, un gestionnaire ou un professionnel de la transaction, la question n’est plus theorique : elle conditionne la possibilite meme de mettre un bien sur le marche locatif.

L’objet de cet article est de clarifier le perimetre exact de l’interdiction, son echeancier, les baux concernes et les marges de manoeuvre dont dispose un bailleur confronte a une etiquette defavorable. Il ne traite pas du contenu technique du DPE lui-meme, mais de ses consequences juridiques sur la location.

Le fondement juridique : la decence energetique

L’interdiction ne prend pas la forme d’une sanction administrative directe. Elle passe par le critere de decence du logement, defini par la loi du 6 juillet 1989 qui regit les rapports locatifs. Un logement decent est un logement qui ne presente pas de risque pour la securite ou la sante du locataire et qui repond a un niveau de performance energetique minimal.

Concretement, un logement dont l’etiquette DPE est trop basse cesse d’etre considere comme decent. Il ne peut alors plus etre propose a la location, et un locataire deja en place dispose de voies de recours pour exiger une remise en conformite. C’est ce mecanisme, plutot qu’une amende automatique, qui donne sa portee a l’interdiction.

Quels logements sont vises

Le dispositif concerne les logements a usage de residence principale soumis a la loi de 1989, qu’ils soient loues vides ou meubles. Les locations relevant d’autres regimes, comme certaines locations saisonnieres de courte duree, repondent a des regles distinctes. Le diagnostic de reference reste le DPE en cours de validite au moment de la mise en location ou du renouvellement du bail.

Le calendrier d’application

Le calendrier d’interdiction se deploie par etiquettes successives, de la plus energivore vers la moins energivore. Pour la France metropolitaine, les jalons sont les suivants :

• Depuis le 1er janvier 2023 : les logements les plus consommateurs, au sein de la classe G, ne repondent plus au critere de decence.
• Depuis le 1er janvier 2025 : l’ensemble de la classe G est concerne.
• A compter du 1er janvier 2028 : la classe F est integree au dispositif.
• A compter du 1er janvier 2034 : la classe E rejoint a son tour le perimetre.

Les departements et regions d’outre-mer disposent d’un calendrier decale, tenant compte des specificites climatiques et du parc local. Un bailleur ultramarin doit donc verifier les echeances applicables a son territoire plutot que de transposer directement le calendrier metropolitain.

Quels evenements declenchent l’obligation

L’interdiction s’applique aux nouveaux contrats de location signes apres l’echeance, mais elle ne se limite pas a eux. Le renouvellement du bail et la reconduction tacite sont egalement des moments ou la conformite est appreciee. Autrement dit, un bail en cours peut se poursuivre, mais le proprietaire devra avoir engage la mise a niveau du logement avant son renouvellement si l’etiquette est devenue interdite entre-temps.

Consequences pratiques pour le bailleur

Mettre en location un logement devenu indecent au titre de la performance energetique expose le bailleur a plusieurs risques. Le locataire peut saisir la juridiction competente pour obtenir la realisation de travaux, une reduction de loyer ou des dommages et interets. Le juge peut ordonner l’execution des travaux necessaires et en fixer le delai.

Par ailleurs, l’evolution du loyer est encadree pour les logements les moins performants. Le bailleur d’une passoire thermique ne peut, en principe, ni augmenter le loyer en cours de bail ni appliquer la revision annuelle prevue par l’indice de reference des loyers tant que le logement reste dans les classes les plus basses. Cette restriction constitue souvent le premier signal economique incitant a la renovation.

Anticiper plutot que subir

Pour un proprietaire, l’approche la plus rationnelle consiste a anticiper l’echeance qui frappera son etiquette. Un logement classe F dispose, en 2026, d’un horizon avant l’interdiction qui lui est propre ; un logement classe E d’un horizon plus lointain. Cette visibilite permet de planifier les travaux, de mobiliser d’eventuelles aides et d’eviter une vacance locative subie.

La demarche commence par un DPE fiable, realise par un diagnostiqueur certifie, dont les recommandations de travaux servent de point de depart. Un audit energetique plus approfondi peut completer le diagnostic lorsque le bien est destine a une renovation d’ampleur, en hierarchisant les postes de travaux selon leur effet sur l’etiquette.

Les leviers de mise en conformite

Sortir un logement de la categorie des passoires thermiques suppose generalement d’agir sur plusieurs postes : isolation de l’enveloppe, remplacement du systeme de chauffage, traitement de la ventilation et des menuiseries. L’ordre et l’ampleur des interventions dependent des caracteristiques du bien et de l’ecart a combler pour atteindre une etiquette autorisee.

Trois points meritent l’attention du bailleur :

• La coherence des travaux : des interventions isolees peuvent ne pas suffire a faire changer le logement de classe ; une approche globale est souvent plus efficace.
• La mise a jour du DPE : apres travaux, un nouveau diagnostic est necessaire pour acter le gain d’etiquette et lever l’interdiction.
• Le calendrier des aides : les dispositifs de soutien a la renovation evoluent regulierement, ce qui justifie de verifier les conditions en vigueur au moment du projet.

Dans le cas particulier de la copropriete, certains travaux relevent des parties communes et supposent un vote en assemblee generale. Le bailleur d’un lot ne maitrise alors pas seul l’amelioration de la performance, ce qui renforce l’interet d’anticiper et de porter le sujet a l’ordre du jour suffisamment tot.

FAQ

Un bail en cours peut-il etre interrompu parce que le logement est une passoire thermique ?

Non. L’interdiction ne met pas fin automatiquement aux baux en cours. Elle s’apprecie au moment de la mise en location, du renouvellement ou de la reconduction du bail. Un locataire deja en place peut toutefois demander la realisation de travaux pour rendre le logement conforme au critere de decence energetique.

Quelle etiquette DPE est interdite a la location en 2026 ?

En 2026, la classe G est concernee par l’interdiction en France metropolitaine, puisque l’ensemble de cette classe est vise depuis le 1er janvier 2025. La classe F suivra a compter du 1er janvier 2028 et la classe E a compter du 1er janvier 2034. Les territoires d’outre-mer suivent un calendrier specifique.

Peut-on augmenter le loyer d’une passoire thermique ?

Le loyer des logements classes parmi les moins performants ne peut, en principe, etre ni augmente en cours de bail ni revise selon l’indice de reference des loyers tant que le logement reste dans ces classes. Cette restriction vise a inciter le proprietaire a engager des travaux de renovation energetique.

Comment lever l’interdiction apres des travaux ?

Il faut faire realiser un nouveau DPE par un diagnostiqueur certifie une fois les travaux acheves. Si le nouveau diagnostic place le logement dans une classe autorisee, le bien redevient conforme au critere de decence energetique et peut etre loue ou voir son bail renouvele dans les conditions de droit commun.