Louer un logement classé F ou G en 2026 : ce qui change

Louer une passoire thermique en 2026 : un cadre qui se resserre

La loi Climat et Résilience de 2021 a engagé une transformation progressive du marché locatif autour de la performance énergétique. Les logements les moins performants, classés F et G au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), font l’objet d’un calendrier d’interdiction de mise en location échelonné sur plusieurs années. Pour un bailleur, comprendre où se situe son bien dans ce calendrier en 2026 conditionne directement la possibilité de signer un nouveau bail, de réviser un loyer ou d’anticiper des travaux.

Cet article fait le point sur les règles applicables aux logements énergivores, sur la portée exacte des interdictions et sur les marges de manœuvre dont disposent les propriétaires. Il s’adresse aux bailleurs, aux gestionnaires et aux professionnels de l’immobilier qui doivent sécuriser leurs décisions de location.

Le critère de décence énergétique

Depuis l’entrée en vigueur des dispositions issues de la loi Climat et Résilience, la performance énergétique est devenue une composante du critère de décence d’un logement. Un logement trop énergivore n’est plus considéré comme décent au sens de la réglementation locative, ce qui interdit sa mise en location.

Cette notion de décence énergétique repose sur le classement au DPE, exprimé par les lettres A à G. Les classes F et G désignent les logements les plus consommateurs, souvent qualifiés de passoires thermiques. Le DPE sert ainsi de référence opposable pour déterminer si un bien peut être proposé à la location ou non.

Ce que vise la notion de mise en location

Les interdictions concernent principalement les nouvelles mises en location et le renouvellement des baux. Un contrat de location en cours d’exécution n’est pas automatiquement rompu par le franchissement d’une échéance du calendrier. En revanche, la signature d’un nouveau bail, l’arrivée d’un nouveau locataire ou, selon les cas, le renouvellement, replacent le logement sous l’exigence de décence énergétique en vigueur à cette date.

Le calendrier d’interdiction étape par étape

Le législateur a retenu une approche progressive, classe par classe. En 2026, plusieurs jalons sont déjà franchis et d’autres se profilent.

Logements classés G

Les logements classés G relèvent de l’échéance la plus avancée du calendrier. Une première étape avait visé les biens les plus consommateurs au sein de cette classe, puis l’interdiction de mise en location a été étendue à l’ensemble des logements classés G. En 2026, un logement classé G ne peut donc plus, en principe, faire l’objet d’une nouvelle mise en location au titre de la décence énergétique.

Logements classés F

Les logements classés F constituent l’échéance suivante du calendrier. Ils restent concernés par le gel des loyers, mais leur interdiction de mise en location intervient à une étape ultérieure du dispositif. Un bailleur disposant d’un bien classé F en 2026 se trouve donc dans une phase de transition : la location demeure possible, mais l’horizon de l’interdiction impose d’anticiper.

Logements classés E

Les logements classés E sont visés par une échéance plus lointaine encore. Ils ne sont pas concernés par une interdiction immédiate, mais s’inscrivent dans la trajectoire d’ensemble de rénovation du parc locatif. Cette perspective justifie, pour de nombreux propriétaires, d’intégrer la performance énergétique dans leur stratégie patrimoniale dès maintenant.

Le gel des loyers des logements énergivores

Avant même l’interdiction de mise en location, les logements classés F et G sont soumis à un encadrement spécifique : l’impossibilité d’augmenter le loyer. Ce gel concerne aussi bien la révision annuelle du loyer en cours de bail que la fixation du loyer lors de la relocation pour ces classes.

Concrètement, un bailleur ne peut pas répercuter l’indexation habituelle du loyer sur un logement classé F ou G tant que sa performance n’a pas été améliorée. Ce mécanisme constitue une incitation économique forte à engager des travaux, en complément des interdictions de location.

Quelles options pour le bailleur en 2026

Face à ces contraintes, plusieurs voies sont envisageables selon la situation du bien et les objectifs du propriétaire.

Engager des travaux de rénovation énergétique

La solution la plus pérenne consiste à améliorer la performance du logement pour le faire sortir des classes concernées. Un audit énergétique permet d’identifier les postes de déperdition prioritaires : isolation, système de chauffage, ventilation, menuiseries. À l’issue des travaux, un nouveau DPE doit être réalisé pour acter le changement de classe et lever la contrainte de location.

Réévaluer la fiabilité du DPE existant

Un classement défavorable peut parfois résulter d’un diagnostic ancien ou réalisé dans des conditions qui ne reflètent plus l’état réel du logement, notamment après des travaux non pris en compte. Faire établir un nouveau DPE par un diagnostiqueur certifié peut, dans certains cas, conduire à un classement différent. Cette démarche doit reposer sur des éléments objectifs et non sur une simple recherche d’optimisation.

Étudier les usages non concernés

Le cadre de la décence énergétique vise la location à usage de résidence principale dans le parc privé. Certaines situations relèvent de règles distinctes. Avant toute décision, il est prudent de vérifier le régime applicable au bien et à son usage précis, plutôt que de présumer qu’une interdiction s’applique ou non.

Anticiper plutôt que subir

La logique du calendrier est claire : les exigences se renforcent classe par classe, du plus énergivore vers le moins énergivore. Pour un bailleur, attendre la dernière échéance avant d’agir expose à plusieurs risques : tension sur le marché des travaux, indisponibilité d’artisans, vacance locative prolongée et perte de revenus liée au gel des loyers.

Intégrer la performance énergétique dans la gestion d’un bien locatif relève désormais d’une démarche patrimoniale à part entière. Le DPE n’est plus un simple document remis lors de la transaction ou de la location : il est devenu un paramètre déterminant de la valeur d’usage et de la rentabilité d’un logement mis en location.

FAQ

Un bail en cours est-il interrompu si mon logement devient interdit à la location ?

Le franchissement d’une échéance du calendrier ne met pas fin automatiquement à un bail en cours d’exécution. L’interdiction porte sur la possibilité de proposer le logement à une nouvelle location et, selon les situations, sur le renouvellement. Il convient d’examiner la nature exacte du contrat et son échéance pour déterminer les obligations applicables.

Puis-je augmenter le loyer d’un logement classé F ou G en 2026 ?

Non. Les logements classés F et G sont soumis à un gel des loyers tant que leur performance énergétique n’a pas été améliorée. Cette restriction s’applique à la révision du loyer en cours de bail comme à la relocation pour ces classes. Sortir le bien de ces classes par des travaux permet de lever cette contrainte.

Un nouveau DPE peut-il changer la classe de mon logement ?

Un nouveau DPE réalisé par un diagnostiqueur certifié peut conduire à un classement différent, en particulier lorsque des travaux récents n’avaient pas été pris en compte ou que le diagnostic précédent était ancien. La démarche doit s’appuyer sur l’état réel du logement, le DPE engageant la responsabilité du professionnel qui l’établit.

Quelle première étape pour un logement classé F ou G ?

La démarche la plus efficace consiste à faire réaliser un audit énergétique afin d’identifier les travaux prioritaires et leur incidence sur le classement. Cette analyse permet de hiérarchiser les interventions, d’estimer l’effort à fournir pour changer de classe et d’arbitrer entre rénovation, ajustement de la stratégie locative ou cession du bien.