Radon 2026 : obligations d’information en zone à risque

Le radon, un risque sanitaire encadré par la réglementation immobilière

Le radon est un gaz radioactif naturel, incolore et inodore, qui provient de la désintégration de l’uranium présent dans certains sols, notamment granitiques et volcaniques. Sa présence dans l’air intérieur constitue un enjeu de santé publique identifié de longue date, ce qui a conduit les pouvoirs publics à intégrer ce risque dans plusieurs dispositifs réglementaires, à la fois dans le code de la santé publique et dans le code de l’environnement. Pour les professionnels de l’immobilier comme pour les particuliers vendeurs ou bailleurs, comprendre où se situent les obligations réelles évite les confusions fréquentes avec les diagnostics techniques classiques tels que le DPE ou l’amiante.

Zones à potentiel radon : un zonage qui détermine les obligations

Le territoire français est découpé en zones à potentiel radon, classées selon le niveau de risque géologique associé à la nature des sols. Trois catégories existent : les zones à potentiel radon faible, les zones à potentiel radon faible mais avec des facteurs géologiques particuliers, et les zones à potentiel radon significatif, dites de catégorie 3. Ce classement est établi commune par commune et peut être consulté sur les cartes officielles mises à disposition par l’Institut de radioprotection et de sûreté nucléaire ainsi que sur le portail Géorisques. C’est ce zonage, et lui seul, qui déclenche ou non les obligations d’information applicables lors d’une transaction immobilière.

Pourquoi ce zonage a été retenu comme critère

Le choix d’un zonage communal plutôt que d’une mesure individuelle systématique répond à une logique de proportionnalité. Réaliser une mesure du radon dans chaque logement avant chaque vente aurait représenté une charge disproportionnée au regard du risque réel, très hétérogène selon les territoires. Le législateur a donc préféré une approche d’information ciblée sur les zones où le potentiel est avéré, complétée par des obligations de mesurage plus strictes pour certains bâtiments accueillant du public.

L’intégration du radon dans l’état des risques lors d’une vente ou d’une location

Pour les biens situés en commune classée en zone à potentiel radon 3, l’information relative à ce risque doit figurer dans l’état des risques et pollutions remis à l’acquéreur ou au locataire, au même titre que les autres risques naturels, miniers ou technologiques recensés pour la commune. Il ne s’agit donc pas d’un diagnostic distinct nécessitant l’intervention d’un diagnostiqueur certifié, mais d’une case à renseigner dans le document d’information générale sur les risques, à partir des données de zonage officielles. Cette information doit être annexée à la promesse de vente ou au bail, et actualisée si le document dépasse sa durée de validité réglementaire au moment de la signature.

Diagnostic radon et information réglementaire : deux logiques distinctes

Il est important de distinguer deux régimes qui coexistent et sont souvent confondus. D’une part, l’information générale sur le potentiel radon, intégrée à l’état des risques, qui concerne toute transaction portant sur un bien situé en zone 3, sans qu’une mesure physique du gaz ne soit exigée du vendeur ou du bailleur particulier. D’autre part, des obligations de mesurage du radon, plus techniques, qui s’appliquent à certaines catégories de bâtiments définies par le code de la santé publique, en particulier les établissements recevant du public comportant des lieux de sommeil ou d’enseignement, ainsi que certains lieux de travail situés en zone à potentiel significatif. Ces obligations de mesurage relèvent de la responsabilité de l’exploitant ou de l’employeur, et non du vendeur d’un logement individuel.

Qui est concerné par chacune de ces obligations

Le vendeur ou le bailleur d’un logement individuel situé en zone 3 doit veiller à ce que l’information radon figure correctement dans l’état des risques, sans avoir à faire réaliser de mesure spécifique. Les gestionnaires d’établissements recevant du public tels que les écoles, les crèches ou les établissements de santé, ainsi que les employeurs dont les locaux de travail sont situés en zone à potentiel significatif, sont en revanche soumis à des obligations de surveillance et, le cas échéant, de mise en œuvre d’actions correctives lorsque les niveaux mesurés dépassent les seuils de référence fixés par la réglementation sanitaire. Ces deux publics ne relèvent donc pas des mêmes textes ni des mêmes échéances.

Comment procéder concrètement pour une vente ou une mise en location

Avant toute signature, il convient de vérifier le classement de la commune sur les cartes de zonage radon disponibles auprès des sources officielles. Si la commune est classée en zone 3, l’information doit être reportée dans le formulaire d’état des risques, généralement rempli en ligne à partir des données de la commune et de la parcelle concernée. Aucune intervention d’un diagnostiqueur certifié n’est requise pour cette seule mention, contrairement à ce qui est parfois avancé. Il est en revanche recommandé de conserver une trace de la source utilisée pour établir le zonage, afin de pouvoir justifier la démarche en cas de contestation ultérieure.

Sanctions et responsabilité en cas d’omission

L’absence ou l’inexactitude de l’information radon dans l’état des risques expose le vendeur ou le bailleur aux mêmes conséquences que pour les autres risques non mentionnés dans ce document : l’acquéreur ou le locataire peut engager une action en vue d’obtenir la résolution du contrat, une diminution du prix, ou des dommages et intérêts, sur le fondement du manquement à l’obligation d’information précontractuelle. Le notaire, dans le cadre de son devoir de conseil, vérifie généralement la présence de cette mention lors de la constitution du dossier de vente, ce qui limite le risque d’oubli mais ne dispense pas le vendeur de sa responsabilité première sur l’exactitude des données transmises.

Bonnes pratiques pour sécuriser une transaction en zone à potentiel radon

Au-delà du strict respect de l’obligation d’information, certains vendeurs ou bailleurs choisissent de faire réaliser une mesure volontaire du radon, notamment lorsque le bien présente des caractéristiques susceptibles de favoriser une accumulation du gaz, comme un sous-sol peu ventilé ou des planchers bas en contact direct avec le terrain. Cette démarche, bien que non obligatoire pour un logement individuel, peut rassurer l’acquéreur et faciliter la transaction, en particulier dans les secteurs où le sujet est déjà connu du public local. Elle relève toutefois d’une initiative volontaire et ne doit pas être présentée comme une exigence légale distincte de l’état des risques.

Foire aux questions

Le radon nécessite-t-il un diagnostic réalisé par un diagnostiqueur certifié ?

Non, pour un logement individuel vendu ou loué en zone à potentiel radon 3, seule une information issue du zonage officiel doit figurer dans l’état des risques. Aucun diagnostiqueur certifié n’intervient pour cette mention, à la différence du DPE ou de l’amiante.

Comment savoir si un bien est situé en zone à potentiel radon 3 ?

Le classement de chaque commune est consultable sur les cartes de zonage radon publiées par les autorités compétentes en radioprotection, ainsi que sur le portail officiel dédié aux risques liés à l’immobilier. Il suffit de renseigner l’adresse ou la commune du bien concerné.

Les établissements recevant du public ont-ils des obligations spécifiques ?

Oui, les établissements recevant du public comportant des lieux de sommeil ou d’enseignement, ainsi que certains lieux de travail situés en zone à potentiel significatif, sont soumis à des obligations de mesurage et, si nécessaire, d’actions correctives prévues par le code de la santé publique, distinctes de la simple information exigée pour la vente d’un logement.

Un locataire peut-il demander une mesure du radon dans son logement ?

Le locataire peut solliciter cette information auprès du bailleur, qui doit lui remettre l’état des risques mentionnant le classement de la zone si le bien y est soumis. Une mesure physique du radon dans le logement reste toutefois une démarche volontaire, non imposée par la réglementation applicable aux logements individuels.