Louer un logement classé F en 2026 : ce qui est encore légal (et ce qui ne l’est plus)
L’interdiction de location des passoires thermiques fait beaucoup parler, mais sa portée exacte reste mal comprise par de nombreux bailleurs. En 2026, un logement classé F peut encore être loué — sous conditions précises. Mais le compte à rebours est lancé : à compter du 1er janvier 2028, plus aucun nouveau bail ne pourra être signé sur un F. Tour d’horizon des règles actuelles, des cas particuliers et des sanctions encourues.
1. Le calendrier d’interdictions par classe DPE
| Date d’effet | Logements interdits à la location (nouveau bail) |
|---|---|
| 1er janvier 2023 | Logements consommant > 450 kWh/m²/an (les pires G) |
| 1er janvier 2025 | Tous les G (passoires thermiques sévères) |
| 1er janvier 2028 | Tous les F (passoires thermiques) |
| 1er janvier 2034 | Tous les E |
Concrètement, en mai 2026, un logement classé F peut encore être loué : c’est tout l’objet de cette période transitoire jusqu’en 2028. Mais avec deux nuances majeures à connaître.
2. La nuance critique : nouveau bail vs renouvellement
L’interdiction du 1er janvier 2025 sur les G (et celle de 2028 sur les F) concerne les nouveaux baux au sens large :
- Premier bail dans le logement
- Bail avec changement de locataire
- Renouvellement formel du bail à l’échéance (signature d’un nouveau contrat)
- Reconduction tacite à l’expiration d’un bail (cas le plus piégeux)
Un bail signé en 2022 sur un logement G qui arrive à échéance en 2025 (bail meublé 1 an renouvelé 3 fois) ne peut pas être reconduit tacitement depuis le 1er janvier 2025. Le bailleur doit soit faire les travaux pour passer hors classe G, soit donner congé au locataire pour reprise ou vente. À défaut, le bail est juridiquement nul et le locataire peut saisir le juge pour obtenir des travaux contraints ou un loyer minoré.
3. Les baux en cours peuvent-ils continuer ?
Oui. Un bail conclu avant la date d’interdiction reste valable jusqu’à son terme normal (3 ou 6 ans pour un bail vide, 1 an pour un meublé). C’est uniquement à l’échéance que les nouvelles règles s’appliquent.
Pour un logement F en 2026 :
- Si le bail actuel a été signé en 2024 pour 3 ans (vide), il court jusqu’en 2027 sans contrainte
- À l’échéance 2027, il pourra être reconduit ou renouvelé sans difficulté (puisque l’interdiction F intervient le 1er janvier 2028)
- Mais à la prochaine échéance (2030 par exemple), l’interdiction F sera effective : impossible de renouveler sans travaux préalables
4. Les exemptions à connaître
Certaines catégories de logements sont expressément exclues du calendrier d’interdictions :
- Bâtiments patrimoniaux protégés (monuments historiques classés ou inscrits, secteurs sauvegardés, sites patrimoniaux remarquables) où les travaux énergétiques nécessaires ne sont pas autorisés sans contre-indication architecturale majeure
- Logements dont les travaux nécessaires excèdent un coût disproportionné par rapport à la valeur du bien (notion à apprécier au cas par cas, jurisprudence en construction)
- Locations courtes durées de tourisme de moins de 4 mois cumulés par an (les meublés de tourisme classés sont en revanche concernés par un calendrier d’interdictions spécifique)
- Logements de fonction mis à disposition d’un salarié sans facturation de loyer
5. Sanctions en cas de location illégale
| Manquement | Sanction |
|---|---|
| Conclusion d’un nouveau bail sur un G en 2026 | Bail juridiquement nul ; saisine du juge par le locataire pour résiliation ou travaux contraints |
| Reconduction tacite illégale | Idem + amende administrative jusqu’à 15 000 € (DGCCRF) |
| Locataire en logement G qui dénonce auprès de la CAF | Possibilité de suspension des aides au logement (APL, ALS) versées directement au bailleur |
| Bailleur professionnel multi-récidiviste | Sanction pénale possible pour mise en danger ; jurisprudence en formation |
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6. Stratégies recommandées pour les bailleurs de F en 2026
Stratégie A — Travaux avant 2028
Si le saut de classe est techniquement faisable (passer de F à E ou mieux), les travaux deviennent rentables face au calendrier 2028. Isolation des combles, remplacement de chauffage, calorifugeage, double-vitrage : la combinaison de plusieurs travaux fait souvent gagner une à deux classes. Aides MaPrimeRénov’ à mobiliser systématiquement.
Stratégie B — Vente avant 2028
La vente reste libre (l’interdiction ne concerne que la location). Le marché des passoires thermiques est en revanche déprimé : décote moyenne 8-15 % en 2026 par rapport à un équivalent classé D ou C. Vendre tôt limite la décote car la pression va s’accentuer à l’approche de 2028.
Stratégie C — Reconversion en meublé de tourisme
Possibilité jusqu’au 1er janvier 2026 sans contrainte. Au-delà, les meublés de tourisme classés sont eux aussi concernés par un calendrier d’interdictions DPE, mais avec un décalage de 12-24 mois selon les types. Stratégie à valider au cas par cas avec un fiscaliste (impact sur le statut LMNP/LMP).
Stratégie D — Attendre la jurisprudence
Risquée. Certains bailleurs misent sur des assouplissements gouvernementaux du calendrier ou sur une jurisprudence favorable. À mai 2026, aucun signal politique en ce sens. Le risque financier d’attendre dépasse largement le coût des travaux dans la grande majorité des cas.
FAQ — Locations passoires thermiques
Puis-je signer un bail vide 3 ans pour un logement F en 2026 ?
Oui, mais avec une vigilance majeure : le bail arrivera à échéance en 2029, soit après le 1er janvier 2028. À cette échéance, vous ne pourrez ni renouveler ni reconduire tacitement. Vous devrez avoir fait les travaux pour passer en E ou mieux, ou bien donner congé au locataire.
Mon logement G est loué depuis 2020 en bail 3 ans, que se passe-t-il en 2026 ?
Si votre bail expire en 2026 et que le locataire reste, la reconduction tacite est juridiquement nulle (interdiction G depuis 1er janvier 2025). Vous devez impérativement engager les travaux, donner congé pour reprise ou vendre. Sinon, le locataire peut saisir le juge pour obtenir une réduction de loyer ou des travaux contraints.
Quel est le coût moyen pour passer un F à un E ou D ?
Très variable selon le bâti. Pour un appartement de 60 m², comptez 8 000-20 000 € (isolation, fenêtres, chauffage). Pour une maison ancienne de 130 m², 20 000-60 000 € pour un saut significatif. MaPrimeRénov’ peut couvrir 30 à 90 % du coût selon vos revenus et le saut de classe atteint.
Si mon locataire reste après l’échéance malgré l’interdiction, qui est en faute ?
Le bailleur principalement. La loi protège le locataire occupant : il ne peut pas être expulsé pour un défaut DPE. Mais le bail n’est pas valablement renouvelé : la situation devient juridiquement instable. Le locataire peut soit demander la résiliation à ses frais, soit exiger des travaux contraints, soit obtenir une réduction de loyer en attendant. Recommandation : régulariser rapidement, avec ou sans travaux.
Les baux meublés de tourisme classés sont-ils aussi concernés ?
Oui, depuis le 1er juillet 2024 pour les meublés classés et progressivement pour les autres meublés courtes durées. Le calendrier est décalé de 12-24 mois par rapport à la location nue, mais l’orientation est identique : interdiction progressive des G puis F.
Sources & références
- Service-Public.fr — DPE et location
- Loi Climat & Résilience du 22 août 2021 — articles 159-160
- MaPrimeRénov’ — Aides à la rénovation énergétique
- Décret n° 2022-1241 du 26 septembre 2022 — Audit énergétique réglementaire
- ANIL — Information sur le logement
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