DPE collectif d’une copropriété en 2026 : qui paye, quand et que faire en cas de refus de l’AG ?
Depuis le 1er janvier 2026, toutes les copropriétés françaises, sans exception de taille, sont soumises à l’obligation de DPE collectif. Cette nouvelle étape de la loi Climat & Résilience a soulevé une vague d’interrogations parmi les syndics et les copropriétaires : qui décide, qui paye, dans quel délai, et que faire si l’assemblée générale refuse de valider la dépense ? Voici le mode d’emploi opérationnel complet.
1. Calendrier d’extension du DPE collectif par taille de copropriété
| Date d’effet | Copropriétés concernées |
|---|---|
| 1er janvier 2024 | Copropriétés > 200 lots |
| 1er janvier 2025 | Copropriétés de 50 à 200 lots |
| 1er janvier 2026 | Toutes les copropriétés, sans exception |
À fin mai 2026, l’obligation s’étend désormais aux plus petites structures (3, 5, 10 lots) qui jusqu’alors étaient hors champ. C’est un changement d’échelle massif : on estime que 900 000 copropriétés françaises supplémentaires sont entrées dans le dispositif depuis le 1er janvier.
2. Qui décide de faire réaliser le DPE collectif ?
La décision relève de l’assemblée générale des copropriétaires, à la majorité simple de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 (majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés). Le syndic doit inscrire la question à l’ordre du jour de l’AG ordinaire suivante.
Trois cas de figure possibles :
Cas 1 — L’AG vote favorablement (majorité simple)
Le syndic peut alors lancer un appel d’offres auprès de plusieurs diagnostiqueurs certifiés DPE collectif, et faire valider le choix lors de l’AG suivante (ou par décision du conseil syndical si délégation a été votée).
Cas 2 — L’AG vote défavorablement
Le syndic doit obligatoirement réinscrire la question à l’ordre du jour de l’AG suivante, en informant les copropriétaires que l’obligation est légale et que leur refus expose le syndicat à des sanctions.
Cas 3 — L’AG ne se prononce pas (carence)
Le syndic peut être autorisé par le tribunal judiciaire (par voie de référé) à passer outre, et à engager la dépense de DPE collectif aux frais du syndicat des copropriétaires. C’est une procédure relativement nouvelle, dont la jurisprudence est encore en formation.
Le DPE collectif étant obligatoire, son absence expose le syndicat à plusieurs risques : amende administrative (jusqu’à 1 500 € par copropriétaire), responsabilité du syndic (qui peut être actionné en responsabilité pour défaut de mise en œuvre de l’obligation légale), blocage de futures décisions d’aides MaPrimeRénov’ copropriété. À terme, l’obligation prévaudra sur le refus.
3. Qui paye et combien ça coûte ?
Le coût du DPE collectif est partagé entre tous les copropriétaires selon les tantièmes de copropriété (clé de répartition des charges générales). Tarifs constatés en 2026 :
| Taille de copropriété | Prix moyen DPE collectif | Coût par lot (indicatif) |
|---|---|---|
| Petite (3-10 lots) | 600 – 1 500 € | 100 – 200 € par lot |
| Moyenne (10-50 lots) | 1 500 – 3 500 € | 50 – 150 € par lot |
| Grande (50-200 lots) | 3 500 – 8 000 € | 40 – 100 € par lot |
| Très grande (200+ lots) | 8 000 – 25 000 € | 30 – 80 € par lot |
Cinq facteurs influent sur le tarif : le nombre de lots, la complexité du bâti (immeuble ancien vs résidence récente), la présence d’équipements collectifs (chaufferie collective, ECS solaire, VMC centralisée), la localisation (centre-ville cher vs zones rurales), et la concurrence locale entre diagnostiqueurs.
4. Que contient un DPE collectif ?
Le DPE collectif est plus large que le DPE individuel. Il analyse l’ensemble de l’immeuble :
- Description architecturale du bâtiment (date de construction, structure, façades, toiture)
- Performance thermique des parties communes (isolation des murs, toiture, planchers bas, fenêtres communes)
- Équipements collectifs énergétiques (chaufferie, production d’ECS, ventilation, refroidissement)
- Consommation conventionnelle agrégée de l’immeuble (kWhEP/m²/an et émissions GES)
- Étiquette énergétique collective (A à G)
- Recommandations de travaux collectifs pour améliorer la performance
Le DPE collectif ne remplace pas les DPE individuels que chaque copropriétaire doit produire pour la vente ou la location de son lot. Les deux documents coexistent et ont des finalités complémentaires.
5. Comment utiliser le DPE collectif après réception ?
Le DPE collectif est avant tout un outil d’aide à la décision pour le syndicat. Voici les usages opérationnels post-réception :
Usage 1 — Orientation de la stratégie de rénovation
Le rapport identifie les principales sources de déperdition et chiffre les travaux les plus rentables. C’est la base d’un futur plan pluriannuel de travaux (PPT), lui-même obligatoire dans la plupart des copropriétés.
Usage 2 — Demande d’aides MaPrimeRénov’ Copropriétés
Sans DPE collectif, la copropriété ne peut prétendre aux aides MaPrimeRénov’ Copropriétés (jusqu’à 30 000 € par lot pour les travaux collectifs ambitieux). L’audit est donc un préalable indispensable pour mobiliser ces financements.
Usage 3 — Information des futurs acquéreurs
Le DPE collectif doit être annexé à toute vente de lot dans la copropriété. L’acquéreur prend connaissance de l’état énergétique général de l’immeuble — information clé pour anticiper les futurs appels de fonds.
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6. Le DPE collectif peut-il décoter mon appartement à la vente ?
Oui, indirectement. Si le DPE collectif révèle une classe G et que les copropriétaires n’ont pas encore voté de plan de rénovation, l’acquéreur potentiel anticipera de futurs appels de fonds importants pour les travaux à venir.
L’effet sur le prix de vente individuel est généralement de l’ordre de :
- 0 à 2 % de décote si le DPE collectif est en A, B ou C
- 2 à 5 % de décote si DPE collectif D ou E avec plan de rénovation voté
- 5 à 10 % de décote si DPE collectif F ou G sans plan de rénovation voté
À l’inverse, une copropriété ayant voté et financé un plan de rénovation ambitieux peut valoriser ce travail dans la commercialisation des lots — argument croissant sur les acheteurs sensibles à la transition énergétique.
FAQ — DPE collectif copropriété
Ma copropriété a déjà fait un DPE collectif en 2017, est-il encore valable ?
Non. Le DPE collectif a une durée de validité de 10 ans, mais surtout : les DPE établis avant le 1er juillet 2021 sont juridiquement invalidés depuis le 31 décembre 2024 (réforme méthodologie 3CL-2021). Un DPE collectif de 2017 doit être refait.
Mon immeuble n’a que 4 lots, sommes-nous concernés ?
Oui depuis le 1er janvier 2026. L’obligation s’applique désormais à toutes les copropriétés, quelle que soit leur taille. Une copropriété de 3, 4 ou 5 lots est concernée au même titre qu’un grand immeuble de 200 lots.
Le DPE collectif annule-t-il les DPE individuels ?
Non. Les deux coexistent et restent obligatoires séparément. Le DPE collectif analyse l’immeuble dans son ensemble ; le DPE individuel est requis pour chaque vente ou location de lot.
Mon syndic refuse d’inscrire le DPE collectif à l’AG, que faire ?
L’absence d’inscription à l’ordre du jour expose le syndic à sa propre responsabilité professionnelle. Vous pouvez demander formellement par écrit (lettre recommandée) l’inscription à la prochaine AG. À défaut, vous pouvez convoquer une AG extraordinaire à la demande d’1/4 des copropriétaires, ou saisir le tribunal pour défaut d’exécution d’obligation légale.
Combien de temps prend la réalisation d’un DPE collectif ?
Pour une copropriété de 20-30 lots : compter 3-5 visites sur site sur 1-2 semaines, puis 3-4 semaines pour le rapport final. Pour une grande copropriété (200+ lots) : 1 à 3 mois selon la complexité. Anticipez le délai dans le calendrier annuel des AG.
Le coût du DPE collectif est-il déductible des impôts ?
Pour les copropriétés-bailleurs (SCI à l’IR, propriétaires qui louent), le coût est déductible des revenus fonciers. Pour les copropriétaires-occupants, aucune déduction ni crédit d’impôt direct sur le DPE seul (les aides existent en revanche sur les travaux subséquents).
Pour aller plus loin · Réseau éditorial
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