1. Pourquoi les assureurs s’inquiètent du DPE

L’assurance emprunteur a deux fonctions principales : couvrir le décès et la perte d’autonomie de l’emprunteur sur la durée du crédit. À première vue, le classement énergétique du bien n’a rien à voir avec ces risques. Pourtant, deux mécanismes nouveaux ont modifié la donne :

• Risque de revente difficile : un logement classé F ou G se vend plus lentement et avec décote moyenne 8-15 % en 2026. En cas de défaillance de l’emprunteur, la banque récupère un bien dont la valeur de marché est inférieure au capital restant dû — un risque réel pour le co-acteur du financement.
• Risque de location bloquée : si l’emprunteur perd ses revenus et veut mettre son bien en location pour faire face aux mensualités, les interdictions de location des passoires thermiques (G depuis 2025, F dès 2028) bloquent cette stratégie de secours.

Ces deux mécanismes ont conduit plusieurs assureurs à classer les biens F et G comme « risque aggravé » dans leurs grilles de tarification.

2. Les positions des principaux assureurs emprunteurs en 2026

Ces positions évoluent rapidement. La règle pratique pour 2026 : tous les emprunteurs sur des biens F ou G subissent un coût d’assurance supérieur de 10 à 30 % à un équivalent classé D ou C.

3. Conséquence concrète sur le coût total du crédit

Prenons un exemple chiffré. Un emprunteur de 35 ans, non-fumeur, en bonne santé, contracte un crédit de 250 000 € sur 25 ans :

Le différentiel entre une maison D et une maison G atteint donc 4 000 à 5 000 € sur la durée totale du crédit. Cette charge cachée s’ajoute à la décote du prix de vente et aux travaux éventuels.

4. La délégation d’assurance reste votre meilleur recours

La loi Lagarde de 2010, renforcée par les lois Hamon (2014) et Lemoine (2022), vous permet de choisir librement votre assureur emprunteur, indépendamment de la banque prêteuse. La délégation d’assurance reste la solution la plus efficace pour faire baisser le coût en cas de surprime :

Étape 1 — Demander plusieurs devis

Adressez-vous à au moins 4 assureurs (mélange entre bancassureurs et assureurs indépendants). Les positions sur DPE F/G varient considérablement. Un courtier spécialisé peut accélérer la démarche.

Étape 2 — Sélectionner le moins-disant équivalent en garanties

La banque ne peut refuser que pour défaut d’équivalence de garanties (depuis loi Lemoine). Vérifiez que les couvertures décès, PTIA, ITT, IPT, IPP sont au minimum équivalentes à l’offre bancaire.

Étape 3 — Substituer à tout moment (loi Lemoine)

Depuis le 1er juin 2022, vous pouvez changer d’assurance emprunteur à tout moment sans pénalité, même en cours de crédit. Si votre DPE s’améliore (travaux post-acquisition), vous pouvez renégocier votre assurance pour faire passer la surprime.

5. Stratégies d’optimisation pour les emprunteurs concernés

Stratégie A — Négocier la décote du prix de vente

Si vous achetez une maison F ou G, intégrez le surcoût d’assurance dans votre négociation. Un argument clé : « Le coût total d’assurance sur 25 ans est de 4 000 € supérieur, je propose une baisse de 5 000 € sur le prix de vente. » Cet argument fait souvent mouche.

Stratégie B — Programmer les travaux énergétiques rapidement

Si vous achetez un G en prévision de travaux, négociez avec votre assureur une révision tarifaire à mi-parcours (clause à insérer au contrat) conditionnée à la production d’un nouveau DPE post-travaux. Économie potentielle : 2 000-3 000 € sur la durée restante du crédit.

Stratégie C — Acheter en SCI à l’IS

Pour les acquéreurs avec capacité d’investissement, l’achat en SCI à l’IS peut shorcircuiter certaines surprimes (l’assurance est portée par la société, avec d’autres mécanismes de couverture). Stratégie technique à valider avec un expert-comptable.

Stratégie D — Augmenter l’apport personnel

Réduire le ratio LTV (Loan-to-Value) à 70 % ou moins atténue significativement les surprimes assurance. Les banques et assureurs considèrent que le risque diminue avec un apport important.

6. Cas particulier : les emprunteurs primo-accédants

Les primo-accédants sont les plus vulnérables face à cette nouvelle réalité. Souvent jeunes, avec peu d’apport et des revenus modestes, ils étaient les principaux acquéreurs de logements anciens en classe F ou G — souvent dans des objectifs d’investissement locatif ou d’auto-rénovation progressive.

Pour ces profils, trois recommandations :

• Privilégier les acquisitions en classe E ou supérieure
• Si vous tenez à acheter un G, sécurisez la délégation d’assurance avant la signature du compromis (clause suspensive)
• Consultez un courtier en assurance spécialisé qui connaît les positions actualisées des assureurs (utile sur ce marché volatil)

FAQ — Assurance emprunteur et DPE