Un immeuble de rapport n’est pas un logement unique
Un immeuble de rapport désigne un bâtiment comportant plusieurs logements loués, appartenant à un seul propriétaire ou à une seule société civile immobilière. Lorsqu’un tel bien est cédé, la question des diagnostics techniques se pose différemment que pour la vente d’un appartement isolé ou d’une maison individuelle. L’acquéreur ne rachète pas un logement, mais un ensemble de lots occupés ou vacants, avec des équipements, des surfaces et parfois des dates de construction qui peuvent varier d’une partie à l’autre du bâtiment.
Cette configuration a une conséquence directe sur le le dossier de diagnostic technique technique : certains diagnostics doivent être établis par logement, tandis que d’autres concernent l’immeuble dans son ensemble. Confondre les deux logiques expose le vendeur à un dossier incomplet et retarde la signature de l’acte.
Le principe général : un diagnostic par logement pour les éléments qui varient d’un lot à l’autre
Certains diagnostics dépendent directement des caractéristiques propres à chaque logement : sa surface, son orientation, son isolation, ou l’âge de ses installations intérieures. Ils doivent donc être réalisés individuellement, lot par lot, même lorsque l’immeuble est vendu en une seule transaction à un investisseur unique.
Le diagnostic de performance énergétique (DPE)
Chaque logement composant l’immeuble de rapport doit disposer de son propre DPE. La performance énergétique d’un appartement au dernier étage, sous toiture, n’est pas comparable à celle d’un logement au rez-de-chaussée ou donnant sur une cour intérieure. Un DPE unique établi pour l’ensemble du bâtiment ne peut pas se substituer aux DPE individuels lorsque l’immeuble est vendu avec l’intention, pour l’acquéreur, de continuer à louer les lots séparément ou de les revendre à terme à l’unité.
Les diagnostics électricité et gaz
Ces diagnostics s’appliquent aux installations intérieures de chaque logement à usage d’habitation, dès lors que l’installation a plus de quinze ans. Dans un immeuble de rapport, l’ancienneté des installations peut différer d’un appartement à l’autre si des travaux de rénovation partiels ont été menés au fil des années sur certains lots seulement. Chaque logement doit donc faire l’objet d’un contrôle qui lui est propre.
Le constat de risque d’exposition au plomb (CREP)
Pour les immeubles dont le permis de construire est antérieur au 1er janvier 1949, un CREP est requis pour chaque logement à usage d’habitation. Ce diagnostic porte sur les revêtements intérieurs du lot concerné et ne peut pas être mutualisé à l’échelle du bâtiment, dans la mesure où l’état des peintures et des enduits peut varier fortement selon l’historique d’entretien de chaque appartement.
Les diagnostics qui concernent l’immeuble dans son ensemble
À l’inverse, plusieurs diagnostics portent sur le bâti et son environnement, et n’ont donc pas à être répétés logement par logement.
Le diagnostic amiante des parties communes
Pour tout immeuble dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997, un dossier technique amiante (DTA) doit couvrir les parties communes : hall, cage d’escalier, toiture, façades, gaines techniques. Ce diagnostic est établi une seule fois pour l’ensemble du bâtiment et doit être tenu à disposition de tout acquéreur ou occupant.
L’état des risques et pollutions (ERP)
Ce document dépend de la localisation géographique du bien et non de sa configuration interne. Il est donc unique pour l’ensemble de l’immeuble, quel que soit le nombre de logements qu’il contient, et doit être daté de moins de six mois au moment de la signature.
Le diagnostic termites
Lorsque l’immeuble est situé dans une zone déclarée à risque par arrêté préfectoral, un diagnostic termites doit être réalisé pour le bâtiment dans sa globalité, les insectes xylophages ne respectant évidemment pas les limites de propriété d’un lot.
Vente en bloc ou vente à la découpe : une distinction déterminante
La nature exacte des diagnostics à produire dépend aussi du mode de cession envisagé. Lorsque l’immeuble est vendu en bloc à un acquéreur unique qui conserve la vocation locative du bâtiment, le dossier de diagnostic technique doit néanmoins intégrer les diagnostics individuels par logement décrits plus haut, car chaque bail en cours reste soumis aux obligations d’information applicables à la location.
Si, en revanche, le projet consiste à diviser l’immeuble en lots de copropriété pour une revente ultérieure à l’unité, des obligations supplémentaires liées à la mise en copropriété peuvent s’ajouter, notamment en matière de mesurage et de règlement de copropriété. Cette distinction doit être clarifiée dès le compromis, car elle conditionne l’étendue du dossier à réunir avant la signature.
Qui commande les diagnostics et à quel moment
C’est au vendeur qu’incombe la responsabilité de faire réaliser l’ensemble des diagnostics, qu’ils soient individuels ou communs à l’immeuble. Dans la pratique, il est recommandé de missionner un même diagnostiqueur certifié pour l’ensemble du bâtiment, afin de coordonner les visites de chaque logement et d’obtenir un dossier homogène, avec des dates de réalisation cohérentes entre elles.
Le calendrier doit être anticipé suffisamment tôt, notamment lorsque certains logements sont occupés par des locataires. L’accès à chaque lot pour les diagnostics individuels nécessite en effet une organisation avec les occupants en place, ce qui peut allonger les délais par rapport à une vente portant sur un bien vacant.
Constituer un dossier de diagnostic technique consolidé
Pour un immeuble de rapport, le dossier remis à l’acquéreur doit clairement distinguer les pièces communes à l’ensemble du bâtiment des pièces propres à chaque logement. Une présentation organisée lot par lot, avec en préambule les diagnostics communs, facilite la lecture du dossier par le notaire comme par l’acquéreur, et limite le risque d’oubli d’un document lors de la signature.
Erreurs fréquentes à éviter
- Faire réaliser un DPE unique pour l’ensemble de l’immeuble alors que chaque logement doit disposer du sien.
- Omettre le diagnostic amiante des parties communes en pensant que seuls les logements sont concernés.
- Ne pas anticiper l’accès aux logements occupés, ce qui retarde la constitution du dossier complet.
- Confondre les obligations d’une vente en bloc avec celles d’une mise en copropriété en vue d’une vente à la découpe.
Questions fréquentes
Un immeuble de rapport peut-il être vendu avec un seul DPE global ?
Non. Chaque logement composant l’immeuble doit disposer de son propre diagnostic de performance énergétique, car les caractéristiques thermiques peuvent varier sensiblement d’un lot à l’autre selon sa position dans le bâtiment.
Le diagnostic amiante doit-il être refait pour chaque logement ?
Le diagnostic amiante des parties communes est établi une seule fois pour l’ensemble de l’immeuble. En revanche, un repérage amiante avant travaux reste nécessaire séparément si des travaux sont prévus à l’intérieur d’un logement particulier.
Faut-il attendre que tous les logements soient vacants pour lancer les diagnostics ?
Non, les diagnostics individuels peuvent être réalisés dans des logements occupés, sous réserve d’organiser l’accès avec les locataires en place. Il est toutefois conseillé d’anticiper cette coordination pour ne pas retarder la constitution du dossier complet.
Les obligations changent-elles si l’immeuble est vendu à la découpe plutôt qu’en bloc ?
Oui. La mise en copropriété en vue d’une revente à l’unité ajoute des obligations complémentaires, notamment liées au mesurage des lots et à l’établissement du règlement de copropriété, en plus des diagnostics techniques classiques.