« Passoire thermique » n’est pas un terme juridique. L’expression recouvre en réalité trois régimes indépendants — la décence énergétique du logement loué, le gel des loyers et l’audit énergétique exigé à la vente — qui ont chacun leur texte fondateur, leur champ d’application et leur propre date d’entrée en vigueur. Les fondre en un seul « calendrier des passoires » produit des erreurs de lecture coûteuses : croire qu’un bail signé avant 2022 échappe au blocage du loyer, dater l’audit énergétique de septembre 2022 alors qu’il a été reporté, ou payer un nouveau diagnostic là où une attestation gratuite suffit.
Cette page rattache chaque obligation à son article de loi, de décret ou d’arrêté, en distinguant systématiquement la date de publication du texte de sa date d’application effective. Textes vérifiés au 8 septembre 2026.
Ce que la loi appelle une passoire thermique
Aucun texte ne définit la « passoire thermique ». Le point d’ancrage juridique est l’article L173-1-1 du code de la construction et de l’habitation, créé par l’article 148 de la loi Climat et résilience du 22 août 2021 (Légifrance, en vigueur depuis le 1er septembre 2021). Cet article classe les bâtiments existants à usage d’habitation en sept classes (Légifrance, 2021), de A pour les logements extrêmement performants à G pour les logements extrêmement peu performants. Ce que le langage courant appelle passoire thermique correspond aux classes F et G de ce classement.
Le classement repose sur deux critères et non un seul : la consommation d’énergie primaire, exprimée en kWh par m² et par an, et les émissions de gaz à effet de serre, exprimées en kg de CO₂ par m² et par an. La classe retenue est la moins bonne des deux étiquettes. Un logement correctement isolé mais chauffé par une énergie très émettrice peut donc basculer en G par ses seules émissions, sans que sa consommation le justifie. C’est une source fréquente d’incompréhension chez les propriétaires qui viennent de réaliser des travaux d’isolation et ne voient pas leur étiquette bouger.
Point décisif pour comprendre l’instabilité du sujet : les valeurs seuils chiffrées de chaque classe ne figurent pas dans la loi. Elles sont renvoyées à un arrêté ministériel, en l’occurrence l’annexe 5 (§ 1.2, « Valeurs seuils des classes énergétiques ») de l’arrêté du 31 mars 2021 relatif au diagnostic de performance énergétique des bâtiments d’habitation en France métropolitaine (Légifrance, arrêté du 31 mars 2021). Cette architecture explique que les bornes aient pu être modifiées à deux reprises sans qu’aucune loi ne change : c’est l’arrêté qui est réécrit, pas le code de la construction.
Première modification : l’arrêté du 25 mars 2024 a introduit des seuils spécifiques pour les logements dont la surface de référence est inférieure ou égale à 40 m² (Légifrance, arrêté du 25 mars 2024), avec des valeurs interpolées selon la surface, et a substitué la notion de surface de référence à celle de surface habitable. Ce texte, publié le 25 mars 2024, est entré en vigueur le 1er juillet 2024. Le ministère chargé du logement indique qu’environ 140 000 logements (ministère de la Transition écologique) sont sortis des classes F et G à cette occasion, sans le moindre travaux.
Sur le volume concerné, la référence est le service statistique du ministère. Au 1er janvier 2025, 3,9 millions de résidences principales (SDES, publication du 12 novembre 2025) étaient classées F ou G, soit 12,7 % (SDES, 2025) des 30,9 millions de résidences principales (SDES, 2025) recensées. Le stock recule : environ 327 000 logements (SDES, 2025) de moins en F ou G sur un an.
Le changement du 1er janvier 2026 : pourquoi une étiquette a pu bouger sans travaux
L’arrêté du 13 août 2025, publié au Journal officiel du 26 août 2025, fait passer de 2,3 à 1,9 (Légifrance, arrêté du 13 août 2025) le facteur de conversion de l’énergie finale en énergie primaire applicable à l’électricité. Publication en août 2025, entrée en vigueur le 1er janvier 2026 : la valeur antérieure de 2,3 (Légifrance, 2025) restait applicable jusqu’au 31 décembre 2025.
Techniquement, le texte remplace l’annexe 3 de l’arrêté du 31 mars 2021 et modifie l’annexe 3 de l’arrêté du 15 septembre 2006 (Légifrance, 2025). La portée est donc double : le changement vaut à la fois pour les diagnostics de performance énergétique et pour les audits énergétiques. Le ministère présente la mesure comme un alignement sur la valeur par défaut européenne et précise qu’aucun logement ne verra son étiquette baisser du fait de cette réforme (ministère de la Transition écologique, communiqué du 26 août 2025).
L’effet est mécanique et strictement limité : seul le poste électricité est recalculé. Un logement chauffé au fioul, au gaz ou au bois ne gagne rien à ce changement. Un logement chauffé à l’électricité voit sa consommation d’énergie primaire recalculée à la baisse, à consommation réelle inchangée. Sur l’ampleur du mouvement, le SDES a simulé la règle sur les données du parc au 1er janvier 2025 : l’application anticipée du nouveau coefficient aurait conduit à environ 700 000 résidences principales (SDES, 2025) de moins classées F ou G. C’est une simulation portant sur un parc à une date donnée, pas une prévision du parc réel au 1er janvier 2026.
Sur le plan pratique, l’arrêté ne rend pas caducs les diagnostics existants. Un DPE réalisé avant le 1er janvier 2026 reste valide, et une attestation actualisée est téléchargeable gratuitement via l’observatoire de l’ADEME, sans remettre en cause les données du diagnostic d’origine (Légifrance, arrêté du 13 août 2025). Le mécanisme reprend celui déjà retenu en 2024 pour les petites surfaces, où l’ADEME a été chargée de délivrer une étiquette actualisée aux DPE établis entre le 1er juillet 2021 et l’entrée en vigueur du nouvel arrêté (Légifrance, arrêté du 25 mars 2024). Autrement dit, refaire un diagnostic complet pour ce seul motif ne répond à aucune obligation légale.
Louer une passoire thermique : ce qui est interdit, et depuis quelle date
Le fondement est l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 1er janvier 2025 : un logement décent doit atteindre un niveau de performance énergétique minimal, exprimé par référence au classement de l’article L173-1-1 du code de la construction (Légifrance, loi n° 89-462, art. 6). Un logement qui ne l’atteint pas n’est pas « interdit » au sens pénal : il est juridiquement non décent, ce qui ouvre au locataire des voies de recours civiles.
| Territoire | Classes admises | Date d’application |
|---|---|---|
| France métropolitaine | A à F (G exclu) | 1er janvier 2025 |
| France métropolitaine | A à E | 1er janvier 2028 |
| France métropolitaine | A à D | 1er janvier 2034 |
| Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion, Mayotte | A à F | 1er janvier 2028 |
| Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion, Mayotte | A à E | 1er janvier 2031 |
Un second critère, antérieur et distinct, continue de s’appliquer en métropole : la consommation doit rester inférieure à 450 kWh d’énergie finale par m² de surface habitable et par an (Légifrance, décret n° 2021-19 du 11 janvier 2021). Ce décret publié le 11 janvier 2021 n’a produit effet qu’au 1er janvier 2023, et uniquement pour les nouveaux contrats de location. Il coexiste avec le seuil par classe : les deux conditions se cumulent, elles ne se remplacent pas.
La question la plus mal traitée est celle du champ d’application dans le temps. L’obligation vise les contrats signés, renouvelés ou tacitement reconduits à compter de la date d’entrée en vigueur (Service-Public.fr, article publié le 3 janvier 2025). Un bail en cours signé avant cette date n’est pas rompu par l’effet de la loi : l’obligation se déclenche à son renouvellement ou à sa reconduction tacite. Cette mécanique explique pourquoi des logements classés G restent légalement occupés en 2026 sous un bail antérieur.
Côté sanction, le logement non décent expose le bailleur à une action du locataire devant le juge. Celui-ci peut ordonner l’exécution des travaux, réduire ou suspendre le loyer et suspendre la durée du bail (ministère de la Transition écologique). Un aménagement est prévu en copropriété : le juge ne peut ordonner de travaux lorsque le copropriétaire démontre qu’il n’a pas pu atteindre le niveau de performance requis malgré ses diligences, typiquement lorsque la décision relève de l’assemblée générale et non de lui seul (ministère de la Transition écologique). Les meublés de tourisme sont exclus du dispositif (ministère de la Transition écologique).
Le gel des loyers, une contrainte séparée que beaucoup confondent
Le blocage des loyers des logements F et G n’est pas un volet de la décence énergétique : c’est un dispositif distinct, avec son propre texte et sa propre date. Il découle de l’article 159 de la loi du 22 août 2021 (Légifrance, loi n° 2021-1104, art. 159), mis en œuvre par les articles 17-1 et 17-2 de la loi du 6 juillet 1989. L’article 17-1 dispose que la révision et la majoration de loyer prévues à ses I et II ne peuvent être appliquées aux logements de classe F ou G au sens de l’article L173-1-1 (Légifrance, loi n° 89-462, art. 17-1).
La date d’effet est propre à ce dispositif : le IV de l’article 159 le rend applicable aux contrats conclus, renouvelés ou tacitement reconduits un an après la publication de la loi (Légifrance, 2021), soit à compter du 24 août 2022 (ministère de la Transition écologique). Trois interdictions en découlent pour un logement classé F ou G : pas de révision annuelle indexée en cours de bail, pas d’augmentation au renouvellement, pas de hausse entre deux locataires.
La conséquence pratique est souvent mal perçue. Un bailleur dont le logement reste classé F après 2026 n’est pas empêché de louer avant le 1er janvier 2028 — mais son loyer est bloqué depuis 2022. Les deux régimes évoluent sur des calendriers différents et n’ont pas les mêmes effets : l’un porte sur la possibilité de louer, l’autre sur le montant du loyer.
Dernier point de vigilance : le gel suit la classe du logement, pas la date du bail. Un logement qui sort des classes F et G — par des travaux, par le jeu des seuils applicables aux petites surfaces, ou par le recalcul du coefficient de l’électricité — n’est plus dans le champ de l’article 17-1, et la révision redevient possible dans les conditions de droit commun.
Vendre une passoire thermique : l’audit énergétique obligatoire
À la vente, l’obligation supplémentaire ne s’appelle pas DPE mais audit énergétique. Elle est créée par l’article L126-28-1 du code de la construction et de l’habitation, issu de la loi Climat et résilience (Légifrance, art. L126-28-1). Le champ est restreint : maisons individuelles et immeubles en monopropriété, c’est-à-dire hors copropriété au sens de la loi de 1965, classés de D à G.
Le calendrier réel est le point le plus souvent faux dans les contenus disponibles en ligne. L’obligation pour les logements classés F et G était initialement fixée au 1er septembre 2022, mais le décret n° 2022-1143 du 9 août 2022 a remplacé cette date par le 1er avril 2023 (Légifrance, décret n° 2022-1143). La classe E est entrée dans le champ au 1er janvier 2025, la classe D le sera au 1er janvier 2034 (Légifrance, art. L126-28-1).
L’audit est remis à l’acquéreur dès la promesse de vente ou, à défaut de promesse, lors de l’acte de vente. Son contenu est encadré : il doit présenter au moins deux scénarios de travaux, dont une première étape permettant d’atteindre au minimum la classe E, et viser la classe B lorsque les contraintes techniques, architecturales ou de coût ne s’y opposent pas ; il comporte l’estimation des coûts et une information sur les aides mobilisables (Légifrance, art. L126-28-1).
Une exigence est parfois oubliée alors qu’elle conditionne la valeur du document : la personne qui réalise l’audit ne doit avoir avec le propriétaire aucun lien de nature à porter atteinte à son impartialité et à son indépendance (Légifrance, art. L126-28-1). Un audit établi par un opérateur qui vendrait ensuite les travaux qu’il préconise se heurte directement à cette règle.
Le coût des diagnostics : ce que le droit encadre, et ce qu’il n’encadre pas
Aucun texte ne fixe le prix d’un DPE ni celui d’un audit énergétique. Les tarifs sont libres, ce qui explique l’écart parfois important entre deux devis portant sur un même bien. Le prix dépend de la surface, du nombre de niveaux, du type de chauffage et de production d’eau chaude, de l’ancienneté du bâti, de la disponibilité des factures et des plans, et de la zone géographique — un logement dont les justificatifs sont introuvables demande un relevé plus long. Les fourchettes réellement observées sont documentées dans les pages tarifaires de la rubrique DPE de ce site ; elles n’ont aucune valeur de tarif officiel.
Ce que le droit encadre, en revanche, c’est la qualité de l’intervenant et la durée de vie du document. Le diagnostiqueur doit être certifié, et l’auditeur indépendant du propriétaire (Légifrance, art. L126-28-1). Le DPE est opposable depuis le 1er juillet 2021 et sa durée de validité est de 10 ans (ministère de la Transition écologique), sous réserve des régimes transitoires. Refaire un diagnostic avant son terme n’a d’intérêt technique que si le bâti ou les équipements ont réellement changé : un recalcul de coefficient ou une révision de seuils passe, lui, par l’attestation actualisée délivrée par l’ADEME.
Un poste de dépense nouveau apparaît en copropriété : au 1er janvier 2026, le DPE collectif devient obligatoire pour les copropriétés d’au plus 50 lots (ministère de la Transition écologique). Il s’agit d’une charge de copropriété, à inscrire au budget voté en assemblée générale, distincte du DPE individuel exigé du vendeur ou du bailleur.
Enfin, pour situer un bien parmi les diagnostics déjà réalisés, la base publique de l’observatoire DPE-Audit rassemble les DPE et audits transmis à l’ADEME depuis 2013, avec un outil de répartition des étiquettes (ADEME, observatoire DPE-Audit). L’ADEME précise elle-même que cette base ne couvre pas l’ensemble du parc et n’en est pas représentative, le DPE n’étant obligatoire qu’en cas de vente, de location ou de construction neuve (ADEME). Elle sert à comparer, pas à mesurer le parc — c’est le rôle des données du SDES.
Ce qui n’est pas encore voté : le projet de loi Relance logement
Un projet de loi de relance et de décentralisation du logement a été déposé au Sénat le 25 juin 2026, examiné les 7 et 8 juillet 2026, adopté en première lecture par le Sénat le 8 juillet 2026 puis transmis à l’Assemblée nationale le 9 juillet 2026 (Sénat, dossier pjl25-801). Une proposition de loi visant à assouplir les interdictions de location est également en navette parlementaire.
Aucun de ces textes n’est promulgué. Au 8 septembre 2026, l’assouplissement annoncé des interdictions de location n’a donc aucune valeur juridique (Sénat, statut vérifié le 8 septembre 2026). Plusieurs contenus en ligne présentent pourtant ces dispositions comme acquises, ce qui conduit des bailleurs à différer une décision sur la foi d’une règle inexistante.
La règle de lecture est simple et vaut pour toute annonce législative : tant qu’un texte n’est pas publié au Journal officiel avec sa date d’entrée en vigueur, le calendrier applicable reste celui issu de la loi du 22 août 2021 et des arrêtés qui la mettent en œuvre. Un texte adopté par une seule chambre n’est pas un texte en vigueur, et une date annoncée en communiqué n’est pas une date d’application tant qu’elle n’est pas inscrite dans le texte publié.
Ce que dit la réglementation
- Classement A à G des logements — Code de la construction et de l’habitation, art. L173-1-1, créé par la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, en vigueur depuis le 1er septembre 2021.
- Valeurs seuils des classes énergétiques — Arrêté du 31 mars 2021 relatif au DPE des bâtiments d’habitation en France métropolitaine, annexe 5 § 1.2 ; DPE applicable depuis le 1er juillet 2021.
- Seuils des logements de 40 m² ou moins — Arrêté du 25 mars 2024, publié le 25 mars 2024, entré en vigueur le 1er juillet 2024.
- Coefficient de conversion de l’électricité porté de 2,3 à 1,9 — Arrêté du 13 août 2025, JO du 26 août 2025, entrée en vigueur le 1er janvier 2026 ; communiqué du ministère de la Transition écologique.
- Décence énergétique du logement loué — Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, art. 6, version en vigueur depuis le 1er janvier 2025 ; Service-Public.fr, 3 janvier 2025.
- Seuil de 450 kWh d’énergie finale par m² et par an — Décret n° 2021-19 du 11 janvier 2021, applicable aux nouveaux contrats depuis le 1er janvier 2023.
- Gel des loyers des logements F et G — Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, art. 159 et loi n° 89-462, art. 17-1, applicables aux baux à compter du 24 août 2022 ; page ministérielle « Location et gel des loyers ».
- Audit énergétique obligatoire à la vente — Code de la construction et de l’habitation, art. L126-28-1 ; report des classes F et G au 1er avril 2023 par le décret n° 2022-1143 du 9 août 2022.
- Validité du DPE, petites surfaces et DPE collectif — page ministérielle « Diagnostic de performance énergétique ».
- Données de parc — SDES, parc de logements par classe de performance énergétique au 1er janvier 2025, publication du 12 novembre 2025 ; ADEME, observatoire DPE-Audit.
- Textes en cours d’examen, sans effet juridique — Sénat, dossier législatif pjl25-801.
Ce cadre bouge vite : deux arrêtés ont déjà modifié les seuils depuis 2021, un troisième a changé la méthode de calcul au 1er janvier 2026, et plusieurs textes sont en navette parlementaire sans être promulgués. Les informations ci-dessus ont été vérifiées au 8 septembre 2026 ; avant toute décision de location, de vente ou de dépense, il faut confirmer la règle applicable directement auprès de la source officielle citée, dont le contenu peut avoir évolué depuis cette date.
Sources
- Légifrance — Code de la construction et de l’habitation, art. L173-1-1 — Définit le classement des bâtiments existants en 7 classes A à G selon la consommation d’énergie primaire (kWh/m²/an) et les émissions de GES (kg CO2/m²/an) ; renvoie à un arrêté ministériel pour les valeurs seuils. Article créé par l’article 148 de la loi n° 2021-1104. (Créé par la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 ; version en vigueur depuis le 1er septembre 2021)
- Légifrance — Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, art. 6 — Fixe le niveau de performance minimal du logement décent : classes A à F à compter du 1er janvier 2025, A à E au 1er janvier 2028, A à D au 1er janvier 2034 ; outre-mer A à F au 1er janvier 2028 et A à E au 1er janvier 2031. Les logements hors critères sont considérés comme non décents. (Version en vigueur depuis le 1er janvier 2025)
- Légifrance — Décret n° 2021-19 du 11 janvier 2021 — Impose en France métropolitaine une consommation inférieure à 450 kWh d’énergie finale par m² de surface habitable et par an pour qu’un logement soit décent ; ne s’applique qu’aux nouveaux contrats de location. (Publié le 11 janvier 2021 — entrée en vigueur le 1er janvier 2023)
- Légifrance — Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, art. 159 — Interdit la révision et la hausse du loyer des logements classés F ou G ; le IV précise que la mesure s’applique aux contrats conclus, renouvelés ou tacitement reconduits un an après la publication de la loi. (Loi publiée le 22 août 2021 — application aux baux à compter du 24 août 2022)
- Légifrance — Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, art. 17-1 — La révision et la majoration de loyer prévues aux I et II ne peuvent être appliquées aux logements de classe F ou G au sens de l’article L173-1-1 du CCH. (Version issue de la loi du 22 août 2021, applicable depuis le 24 août 2022)
- Légifrance — Code de la construction et de l’habitation, art. L126-28-1 — Rend l’audit énergétique obligatoire à la vente des maisons individuelles et immeubles en monopropriété classés D à G ; l’audit doit proposer un parcours de travaux dont la première étape atteint au minimum la classe E et viser la classe B quand c’est techniquement et financièrement possible ; l’auditeur doit être indépendant du propriétaire. (Créé par la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 ; version en vigueur depuis le 25 août 2021)
- Légifrance — Décret n° 2022-1143 du 9 août 2022 — Reporte l’entrée en vigueur de l’audit énergétique obligatoire pour les logements classés F et G : remplace « 1er septembre 2022 » par « 1er avril 2023 » dans le décret n° 2022-780 du 4 mai 2022. (Publié le 9 août 2022 — ancienne date d’application 1er septembre 2022, nouvelle date 1er avril 2023)
- Légifrance — Arrêté du 31 mars 2021 relatif au DPE des bâtiments d’habitation en France métropolitaine — Texte de référence du DPE actuel : son annexe 5 (§ 1.2 « Valeurs seuils des classes énergétiques ») fixe les bornes chiffrées CEP et EGES des classes A à G, y compris les valeurs spécifiques aux logements de petite surface. C’est cet arrêté, et non la loi, qui est modifié à chaque révision des seuils. (Publié le 31 mars 2021 — DPE applicable depuis le 1er juillet 2021, texte modifié à plusieurs reprises depuis)
- Légifrance — Arrêté du 25 mars 2024 — Modifie les seuils des étiquettes DPE pour les logements de surface de référence inférieure ou égale à 40 m² (valeurs interpolées selon la surface) et substitue la notion de surface de référence à la surface habitable ; prévoit la délivrance par l’ADEME d’une étiquette actualisée pour les DPE établis entre le 1er juillet 2021 et l’entrée en vigueur. (Publié le 25 mars 2024 — entrée en vigueur le 1er juillet 2024)
- Légifrance — Arrêté du 13 août 2025 — Fait passer de 2,3 à 1,9 le facteur de conversion de l’énergie finale en énergie primaire de l’électricité, en remplaçant l’annexe 3 de l’arrêté du 31 mars 2021 et en modifiant l’annexe 3 de l’arrêté du 15 septembre 2006 ; s’applique aux DPE et aux audits énergétiques ; une attestation actualisée est téléchargeable gratuitement via l’observatoire de l’ADEME sans remettre en cause les données du diagnostic d’origine. (Publié au JO du 26 août 2025 (n° 0197) — entrée en vigueur le 1er janvier 2026 (valeur antérieure 2,3 applicable jusqu’au 31 décembre 2025))
- Ministère chargé du logement et de la transition écologique — communiqué de presse — Annonce officielle de l’évolution du coefficient de conversion de l’électricité (2,3 vers 1,9) pour aligner la France sur la valeur par défaut européenne, avec la précision qu’aucun logement ne verra son étiquette baisser du fait de cette réforme. (Annonce du 9 juillet 2025, mise en ligne du communiqué le 26 août 2025 — mesure applicable au 1er janvier 2026)
- SDES / ONRE — Ministère de la transition écologique, données et études statistiques — Au 1er janvier 2025, 3,9 millions de résidences principales sont classées F ou G, soit 12,7 % des 30,9 millions de résidences principales, en baisse d’environ 327 000 logements sur un an. La simulation de l’effet du changement de facteur de conversion de l’électricité au 1er janvier 2026 conduit à environ 700 000 passoires de moins parmi les résidences principales. (Données arrêtées au 1er janvier 2025 — étude publiée le 12 novembre 2025)