ERNMT, ESRIS, ERP : trois noms pour une même obligation qui s’est élargie

Depuis la création de l’obligation en 2006, le diagnostic d’information sur les risques a changé trois fois de nom et a vu son périmètre s’élargir significativement :

L’arrêté du 13 juillet 2022, entré en vigueur le 1er août 2022, a profondément remanié le formulaire. La trame « ESRIS » a été remplacée par le nouveau formulaire « ERP » qui doit être utilisé pour toutes les promesses de vente et baux conclus depuis cette date.

Ce que couvre l’ERP en 2026 : 8 catégories de risques

L’ERP recense, pour chaque commune et chaque adresse, l’exposition du bien à 8 catégories de risques :

1. Risques naturels

• Inondation : par débordement de cours d’eau, ruissellement, remontée de nappe, submersion marine, rupture de digue
• Mouvement de terrain : glissement, chute de blocs, effondrement, retrait-gonflement des argiles
• Séisme : 5 zones de sismicité (1 = très faible à 5 = forte, principalement Antilles)
• Avalanche, feux de forêt, cyclone : selon la commune

2. Risques miniers

Affaissement, effondrement, mouvement résiduel dans les zones d’exploitation minière passée (Lorraine, Nord-Pas-de-Calais, Cévennes, Limousin notamment).

3. Risques technologiques

Plans de Prévention des Risques Technologiques (PPRT) autour des sites SEVESO seuil haut. Plans Particuliers d’Intervention (PPI) autour des installations nucléaires de base (centrales, usines de retraitement).

4. Sites pollués SIS

Secteurs d’Information sur les Sols : zones identifiées comme ayant connu une activité industrielle polluante (anciennes friches, sites Basol, sites Basias). L’acquéreur est informé qu’une étude de dépollution pourrait être nécessaire avant tout projet de construction ou changement d’usage.

5. Pollution radon

Classement de la commune en zone 1, 2 ou 3 selon le potentiel d’émanation de radon (gaz radioactif naturel). Les zones 3 (potentiel élevé) imposent une vigilance particulière (mesures, ventilation renforcée).

6. Recul du trait de côte (nouveauté 2023)

Depuis l’application de la loi Climat & Résilience, les biens situés dans les 126 communes répertoriées par décret comme exposées au recul du trait de côte (érosion littorale projetée à 30 ans et 100 ans) doivent faire l’objet d’une mention spécifique. Ces communes se trouvent principalement en Aquitaine, Bretagne, Normandie et Pays de la Loire.

7. Bruit aérien (zones de plan d’exposition au bruit)

Communes situées à proximité d’aérodromes (zones A, B, C, D du PEB). Information sur l’exposition au bruit et les éventuelles restrictions d’urbanisme.

8. Information sur la pollution des sols

Pour les ventes ou locations dans des zones identifiées par les arrêtés préfectoraux comme « secteurs d’information sur les sols » (SIS).

Pour qui l’ERP est-il obligatoire ?

L’ERP est obligatoire dans deux situations, contrairement à la plupart des autres diagnostics qui ne couvrent que la vente :

• Toute vente d’un immeuble bâti ou non bâti (logement, local commercial, terrain), quel que soit son âge
• Toute mise en location d’un logement (résidence principale ou meublé de tourisme)

L’obligation s’applique même si le bien n’est exposé à aucun risque. Dans ce cas, l’ERP indique l’absence d’exposition, mais doit néanmoins être annexé. Cette particularité piège régulièrement les vendeurs qui pensent à tort être dispensés.

Sont également concernés : les biens en cours de construction (VEFA), les biens en location-accession, les terrains à bâtir dans les zones soumises à PPR.

Combien coûte un ERP en 2026 ? (souvent gratuit)

Contrairement aux autres diagnostics, l’ERP peut être réalisé gratuitement par le propriétaire lui-même. La législation prévoit cette possibilité, le formulaire standardisé étant téléchargeable et les informations entièrement disponibles en ligne.

Validité 6 mois : à refaire pratiquement à chaque vente

L’ERP est valable 6 mois à compter de sa date d’établissement. Cette durée courte est imposée par la nécessité d’information actualisée : un nouvel arrêté préfectoral, un nouveau plan de prévention, l’ajout d’une commune à la liste du recul du trait de côte peut intervenir à tout moment.

Information de l’acquéreur : la nouvelle obligation depuis la loi Climat

La loi Climat & Résilience du 22 août 2021 a introduit une obligation d’information renforcée dès l’annonce immobilière, et non plus seulement dans la promesse de vente. Concrètement :

• Toute annonce immobilière (papier, internet, vitrine d’agence) doit mentionner l’exposition du bien aux risques majeurs identifiés dans l’ERP
• Cette mention doit figurer dès la première communication commerciale, et pas seulement lors de la visite ou de la signature
• Le défaut de mention peut justifier l’annulation de la vente sur le fondement du dol (vice du consentement)

Pour les agents immobiliers, cette obligation a entraîné une refonte des trames d’annonce. Les portails (SeLoger, Le Bon Coin, Logic-Immo) intègrent désormais un encart standardisé d’information risques.

Recul du trait de côte : la nouvelle information depuis 2023

Le décret n° 2022-750 du 29 avril 2022, modifié par le décret du 25 août 2023, liste les communes exposées au recul du trait de côte. Pour ces 126 communes, l’ERP doit indiquer :

• L’horizon de recul à 30 ans (court terme) et à 100 ans (long terme)
• La distance entre le bien vendu et la limite projetée du recul
• Les éventuelles restrictions d’urbanisme dans ces zones (interdiction de reconstruction après destruction par submersion)

Les principales communes concernées en 2026 : Lacanau, Soulac-sur-Mer, Biscarrosse (Gironde) ; Capbreton, Hossegor (Landes) ; Saint-Malo, Cancale (Bretagne) ; Étretat, Veules-les-Roses (Normandie) ; Noirmoutier, Saint-Jean-de-Monts (Vendée). La liste complète est consultable sur le portail du ministère.

Sanctions et recours acquéreur

Questions fréquentes