Aucun texte ne fixe le prix des diagnostics immobiliers. La fiche officielle consacrée au diagnostic de performance énergétique est claire : « Le prix du DPE n’est pas réglementé, le tarif peut donc varier d’un professionnel à un autre » (Service-public.gouv.fr, 2026). Le vendeur ne peut donc pas s’appuyer sur un tarif officiel. En revanche, il maîtrise le périmètre de la commande : ne demander que les diagnostics que la loi impose pour son bien, ne pas refaire ceux qui sont encore valables et utiliser les démarches gratuites prévues par l’administration. Cette page rassemble les règles qui permettent ce tri, avec le texte qui fonde chacune d’elles.
Combien coûtent les diagnostics immobiliers : ce que dit la loi sur les prix
Ce sujet s’inscrit dans notre guide de reference : Diagnostics énergétiques : prix, règles et validité.
La réponse courte est qu’il n’existe pas de prix légal. Le Conseil supérieur du notariat rappelle lui aussi qu’aucun tarif n’est fixé par la loi pour ces prestations (notaires.fr, 2026). Chaque diagnostiqueur fixe librement ses prix, et deux devis pour le même bien peuvent légitimement différer.
La question de savoir qui paie est réglée. Les diagnostics sont à la charge du vendeur, car ils font partie de son obligation d’information envers l’acquéreur (notaires.fr, 2026).
Trois éléments expliquent l’essentiel des écarts entre devis :
- le nombre de diagnostics réellement dus, qui dépend de la date de construction, de l’âge des installations et de la localisation du bien. C’est le premier poste, et le seul que la réglementation permet de vérifier objectivement ;
- la surface et la configuration du logement, qui déterminent le temps passé sur place et le nombre de pièces à inspecter ;
- le type de bien : une maison peut relever de diagnostics qu’un appartement ne connaît pas, comme le contrôle de l’assainissement non collectif ou l’audit énergétique.
Les fourchettes de prix qui circulent sur de nombreux sites ne reposent sur aucune source publique datée. Nous ne les reproduisons pas. Pour comparer des devis, la donnée vérifiable est la liste nominative des diagnostics proposés : deux offres ne se comparent que sur un périmètre identique, et ce périmètre se contrôle avec le tableau ci-dessous.
Quels diagnostics pour votre bien ? Le tableau de décision
L’article L271-4 du Code de la construction et de l’habitation énumère les documents qui composent le dossier de diagnostic technique (DDT). Ils sont regroupés dans ce dossier, annexé à la promesse de vente ou, à défaut, à l’acte authentique (Service-public.gouv.fr, 2025). Selon les notaires, ce dossier peut compter jusqu’à 12 documents (notaires.fr, 2026). Tous ne s’appliquent pas à chaque bien : chacun est déclenché par un critère précis.
| Diagnostic | Il est dû si… | Il n’est pas dû si… |
|---|---|---|
| Constat de risque d’exposition au plomb (CREP) | le bien a été construit avant le 1er janvier 1949 | la construction est postérieure à cette date |
| État d’amiante | le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997 | le permis est postérieur à cette date |
| État de l’installation intérieure de gaz | l’installation a plus de 15 ans | l’installation a moins de 15 ans ou le logement n’en a pas |
| État de l’installation intérieure d’électricité | l’installation a plus de 15 ans | l’installation a moins de 15 ans |
| État relatif aux termites | le bien est situé dans une zone délimitée par arrêté préfectoral | le bien est hors zone |
| Information sur la mérule | le bien est situé dans une zone concernée par ce risque | le bien est hors zone |
| État des risques | il figure dans la liste des documents à fournir pour la vente | — |
| Diagnostic bruit | le bien est concerné par le bruit des aéroports | le bien n’est pas concerné |
| Assainissement non collectif | le logement n’est pas raccordé au réseau public d’assainissement | le logement est raccordé |
| Diagnostic de performance énergétique (DPE) | le logement est vendu | — |
| Audit énergétique | la maison est classée E, F ou G au DPE | la maison est mieux classée |
La lecture du tableau tient en trois questions. La première porte sur la date : une construction antérieure au 1er janvier 1949 entraîne le CREP, un permis antérieur au 1er juillet 1997 entraîne l’état d’amiante (Service-public.gouv.fr, 2025). La deuxième porte sur l’âge des installations de gaz et d’électricité, avec un seuil de 15 ans (Service-public.gouv.fr, 2025). La troisième porte sur la localisation : les zones termites sont fixées par arrêté préfectoral, et le Cerema tient des cartes nationales des zones concernées (ministère de la Transition écologique, 2026).
Un devis qui inclut un diagnostic dont le critère n’est pas rempli mérite une explication écrite. À l’inverse, un devis qui omet un diagnostic dû expose le vendeur aux conséquences décrites plus bas.
Combien de temps chaque diagnostic reste-t-il valable ?
La durée de validité de chaque document est fixée par décret, selon la nature du constat. C’est ce que prévoit l’article L271-5 du Code de la construction et de l’habitation, dans sa version en vigueur depuis le 1er janvier 2023 (Légifrance, 2023). Un diagnostic encore valable n’a pas à être refait : c’est souvent la première source d’économie pour un vendeur qui a déjà vendu, loué ou fait réaliser des diagnostics récemment.
| Diagnostic | Durée de validité |
|---|---|
| Plomb (CREP) | 1 an en cas de présence de plomb, illimitée en cas d’absence |
| Amiante | illimitée en cas d’absence (à refaire s’il date d’avant avril 2013) |
| Termites | 6 mois |
| Gaz | 3 ans |
| Électricité | 3 ans |
| État des risques | 6 mois |
| Assainissement non collectif | 3 ans |
| DPE | 10 ans |
Deux précisions comptent. Un état d’amiante négatif n’est durablement valable que s’il a été établi après avril 2013 (notaires.fr, 2026). Et un CREP qui conclut à l’absence de plomb n’a pas à être refait à chaque vente (Légifrance, 2023).
Le piège du délai entre compromis et acte. La validité s’apprécie à la date de signature de l’acte authentique, pas seulement à celle de la promesse. Un document qui n’est plus valable au jour de l’acte doit être remplacé (Légifrance, 2023). Les diagnostics à durée courte sont les plus exposés : l’état des termites, valable 6 mois (ministère de la Transition écologique, 2026), et l’état des risques, valable 6 mois également (notaires.fr, 2026), peuvent expirer pendant le délai de réalisation de la vente. Le même article prévoit aussi la mise à jour du dossier si la parcelle entre dans une zone à risque.
Les anciens DPE. Le DPE doit dater de 10 ans au plus (Service-public.gouv.fr, 2026), mais cette règle ne suffit pas pour les diagnostics anciens. Les DPE réalisés de 2013 à 2017 ne sont plus valables depuis le 31 décembre 2022, et ceux réalisés du 1er janvier 2018 au 30 juin 2021 ne le sont plus depuis le 1er janvier 2025 (ministère de la Transition écologique, 2025). Un DPE de cette période doit donc être refait, même s’il a moins de 10 ans.
DPE 2026-2027 : faut-il refaire un diagnostic pour profiter des nouveaux coefficients ?
Le DPE convertit l’énergie consommée par le logement en énergie primaire, au moyen d’un facteur de conversion propre à chaque énergie. Pour l’électricité, ce facteur a été abaissé deux fois, ce qui réduit la consommation comptée pour les logements chauffés à l’électricité.
- Jusqu’au 31 décembre 2025 : facteur de 2,3 (Légifrance, 2025).
- Depuis le 1er janvier 2026 : facteur de 1,9, en application de l’arrêté du 13 août 2025 publié au Journal officiel le 26 août 2025 (Légifrance, 2025).
- À partir du 1er janvier 2027 : facteur de 1,7, en application de l’arrêté du 19 août 2026 (Service-public.gouv.fr, 2026), annoncé par le ministère dans un communiqué du 31 août 2026 (ministère de la Transition écologique, 2026).
Pour l’étape de 2026, les textes ne prévoient pas de nouveau diagnostic. Les DPE établis du 1er juillet 2021 au 31 décembre 2025 peuvent recevoir une attestation de nouvelle étiquette, téléchargeable sur l’Observatoire DPE de l’ADEME, et les DPE réalisés depuis le 1er janvier 2026 intègrent automatiquement le facteur de 1,9 (INC, 2025). L’arrêté précise que cette attestation est produite uniquement par l’ADEME et qu’elle est gratuite (Légifrance, 2025).
Pour l’étape de 2027, le ministère indique que les DPE et audits réalisés avant le 31 décembre 2026 resteront valables et pourront être mis à jour gratuitement sur le site de l’ADEME. Il ajoute : « Aucun logement ne verra son étiquette se dégrader » (ministère de la Transition écologique, 2026).
Pour un logement chauffé à l’électricité dont le DPE est encore valable, la mise à jour de l’étiquette passe donc par l’attestation, sans nouvelle visite. Un point distinct concerne les petites surfaces : depuis le 1er juillet 2024, les seuils des étiquettes sont ajustés pour les logements de moins de 40 m² (ministère de la Transition écologique, 2025).
Ce que vous pouvez obtenir sans payer
Trois démarches liées au dossier de diagnostic sont gratuites, car elles sont assurées directement par des services publics.
L’état des risques. Le service ERRIAL de Géorisques permet de remplir gratuitement l’état des risques en vue d’une vente ou d’une location (Géorisques, 2026). Le formulaire s’appuie sur la localisation du bien. Comme ce document n’est valable que 6 mois (notaires.fr, 2026), il peut devoir être refait si la vente se prolonge : avec ERRIAL, ce renouvellement ne coûte rien.
L’attestation de nouvelle étiquette DPE. Elle se télécharge sur l’Observatoire DPE-Audit de l’ADEME, le site désigné par le ministère et par l’INC pour cette démarche. Elle concerne les DPE encore valables et ne nécessite pas l’intervention d’un diagnostiqueur.
La vérification d’un DPE existant. Chaque DPE porte un numéro ADEME à 13 chiffres, obligatoire (ministère de la Transition écologique, 2025). Ce numéro permet de retrouver le diagnostic enregistré et de contrôler sa date, donc sa validité, avant de commander un nouveau DPE. Le contrôle vaut dans les deux sens : un acquéreur peut aussi vérifier que le DPE annoncé correspond bien au logement.
Bien choisir son diagnostiqueur et éviter les mauvaises surprises
Un diagnostic n’a de valeur que s’il est réalisé par un professionnel certifié pour le domaine concerné. Le ministère chargé du Logement tient un annuaire officiel des diagnostiqueurs immobiliers certifiés, alimenté par les organismes certificateurs. La recherche se fait par lieu ou par nom, et l’annuaire indique les domaines couverts par chaque certification : amiante, plomb, électricité, gaz, termites, DPE, audit énergétique. Un professionnel peut être certifié pour certains domaines et pas pour d’autres : la vérification se fait donc domaine par domaine, en regard des diagnostics listés dans le devis.
Le contrôle n’est pas une formalité. Le donneur d’ordre qui fait appel à un diagnostiqueur non certifié s’expose à une amende de 1 500 €, portée à 3 000 € en cas de récidive (Service-public.gouv.fr, 2026).
L’absence d’un diagnostic obligatoire a une autre conséquence, souvent plus lourde : le vendeur ne peut plus s’exonérer de la garantie des vices cachés pour le défaut que ce diagnostic aurait dû révéler (notaires.fr, 2026). Un dossier incomplet ne fait donc pas faire d’économie au vendeur : il reporte un risque sur lui.
Le mesurage de la surface privative au titre de la loi Carrez, propre aux lots de copropriété, obéit à ses propres règles. Il fera l’objet d’une page dédiée, rédigée à partir du texte en vigueur.
Ce que dit la réglementation
- Code de la construction et de l’habitation, article L271-5 : durée de validité fixée par décret, remplacement d’un document expiré à la signature de l’acte, mise à jour en cas d’entrée en zone à risque. L’article L271-4 du même code fixe la composition du dossier de diagnostic technique.
- Arrêté du 13 août 2025 (JO du 26 août 2025) : facteur de conversion de l’électricité ramené de 2,3 à 1,9 au 1er janvier 2026, attestation gratuite de nouvelle étiquette délivrée par l’ADEME.
- Arrêté du 19 août 2026 : facteur ramené à 1,7 au 1er janvier 2027, présenté dans le communiqué du ministère de la Transition écologique du 31 août 2026.
- Articles L126-26 et suivants du Code de la construction et de l’habitation : base légale du DPE, rappelée par l’Institut national de la consommation.
- Fiches officielles : DPE et diagnostics à fournir pour une vente sur Service-public.gouv.fr ; DPE et termites et mérule sur le site du ministère de la Transition écologique ; diagnostics techniques immobiliers sur notaires.fr.
Ces règles, en particulier le calendrier du DPE, peuvent évoluer : vérifiez-les auprès de votre banque ou de la source officielle citée avant toute décision.
Sources
- Légifrance – Code de la construction et de l’habitation, art. L271-5 — La durée de validité des documents du DDT est fixée par décret selon la nature du constat. Un document qui n’est plus valable à la signature de l’acte doit être remplacé. Un CREP négatif n’a pas à être refait à chaque vente. Le DDT doit être mis à jour si la parcelle entre dans une zone à risque. (Version en vigueur depuis le 1er janvier 2023 (modifiée par la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, art. 236))
- Légifrance – Arrêté du 13 août 2025 (JORF n°0197) — Le facteur de conversion de l’électricité passe de 2,3 à 1,9. Les DPE encore valables peuvent recevoir une attestation de nouvelle étiquette, produite uniquement par l’ADEME et téléchargeable gratuitement. (Signé le 13/08/2025, publié au JO le 26/08/2025, en vigueur depuis le 01/01/2026 (ancienne valeur 2,3))
- Service-public.gouv.fr (DILA, Premier ministre) – fiche DPE — ‘Le prix du DPE n’est pas réglementé, le tarif peut donc varier d’un professionnel à un autre.’ Le DPE doit dater de 10 ans au plus. Les DPE du 01/01/2018 au 30/06/2021 ne sont plus valables depuis le 01/01/2025. Amende de 1 500 € (3 000 € en cas de récidive) pour recours à un diagnostiqueur non certifié. Coefficient : de 2,3 à 1,9, puis de 1,9 à 1,7 au 01/01/2027 (arrêté du 19 août 2026). (Fiche vérifiée le 01/01/2026, citations relevées le 07/10/2026)
- Service-public.gouv.fr – diagnostics à fournir pour une vente — Ce qui déclenche chaque diagnostic : plomb si construit avant le 01/01/1949, amiante si permis avant le 01/07/1997, gaz et électricité si installation de plus de 15 ans, termites en zone fixée par arrêté préfectoral, état des risques, bruit des aéroports. Audit énergétique pour une maison classée E, F ou G. Tous les diagnostics sont regroupés dans le DDT, annexé à la promesse ou à l’acte. (Vérifié le 07/03/2025 (fiche plus ancienne : à revérifier avant publication))
- Ministère de la Transition écologique — DPE valable 10 ans. DPE 2013-2017 valables jusqu’au 31/12/2022, DPE de 2018 au 30/06/2021 valables jusqu’au 31/12/2024. Numéro ADEME à 13 chiffres obligatoire. Depuis le 01/07/2024, seuils ajustés pour les logements de moins de 40 m². (Page mise à jour le 19/12/2025)
- Ministère de la Transition écologique – communiqué de presse — Le coefficient électricité passe de 1,9 à 1,7. ‘Aucun logement ne verra son étiquette se dégrader.’ Les DPE et audits faits avant le 31/12/2026 restent valables et pourront être mis à jour gratuitement sur le site de l’ADEME. (Communiqué du 31/08/2026, entrée en vigueur le 01/01/2027 (valeur en vigueur jusque-là : 1,9))
- Ministère de la Transition écologique — ‘L’état est daté et signé. Sa durée de validité est de 6 mois.’ Les zones infestées sont fixées par arrêté préfectoral. Le vendeur doit informer sur le risque de mérule dans les zones concernées. Cartes nationales tenues par le Cerema. (Publié le 14/01/2023, mis à jour le 10/04/2026)
- Conseil supérieur du notariat (notaires.fr) — Le DDT compte jusqu’à 12 documents. Durées : plomb 1 an si présence, illimité si absence ; amiante illimité si absence (à refaire s’il date d’avant avril 2013) ; termites 6 mois ; gaz et électricité 3 ans ; DPE 10 ans ; état des risques 6 mois ; assainissement non collectif 3 ans. Diagnostics à la charge du vendeur. Aucun prix fixé par la loi. Sans diagnostic, le vendeur ne peut pas s’exonérer de la garantie des vices cachés. (Consulté le 07/10/2026, date de mise à jour non relevée)
- Institut national de la consommation (INC) — Les DPE établis du 01/07/2021 au 31/12/2025 peuvent recevoir une attestation téléchargeable sur l’Observatoire DPE de l’ADEME. Les DPE faits après le 01/01/2026 utilisent automatiquement le coefficient 1,9. Base légale : art. L126-26 et suivants du CCH. (Publié le 29/12/2025, mesure en vigueur depuis le 01/01/2026)
- Géorisques (ministère de la Transition écologique) — Service gratuit ERRIAL pour remplir l’état des risques en vue d’une vente ou d’une location. (Consulté le 07/10/2026 via la page d’accueil georisques.gouv.fr)
- Annuaire officiel des diagnostiqueurs immobiliers certifiés (ministère chargé du Logement) — Liste les diagnostiqueurs déclarés par les organismes certificateurs (AFNOR Certification, DEKRA, SOCOTEC, Bureau Veritas, etc.), par domaine : amiante, plomb, électricité, gaz, termites, DPE, audit énergétique. Recherche par lieu ou par nom. (Consulté le 07/10/2026)
- ADEME – Observatoire DPE-Audit — Site où vérifier un DPE et télécharger gratuitement l’attestation de nouvelle étiquette. URL citée par ecologie.gouv.fr et inc-conso.fr. La page a refusé mon outil (403) : contenu non lu directement. (Référencée par ecologie.gouv.fr (19/12/2025) et l’INC (29/12/2025))