Mis à jour le 5 octobre 2026. Pour louer un logement en résidence principale, le bailleur doit fournir un diagnostic de performance énergétique (DPE) en cours de validité, et la classe obtenue conditionne désormais le droit même de signer ou de reconduire un bail. Ce guide suit les étapes concrètes de la location — annonce, visite, signature, renouvellement — et indique pour chacune le texte qui fixe la règle et sa date d’application. Il traite aussi la réforme du 1er janvier 2026, qui a modifié le calcul de l’étiquette des logements consommant de l’électricité.
Le DPE est-il obligatoire pour louer un logement ?
Ce sujet s’inscrit dans notre guide de reference : Passoires thermiques : règles, dates et textes 2026.
Oui. Le DPE fait partie du dossier de diagnostic technique que le bailleur annexe au contrat de location, que le logement soit loué vide ou meublé, dès lors qu’il constitue la résidence principale du locataire. L’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989 (Légifrance, 2021) prévoit que ce dossier — DPE, constat de risque d’exposition au plomb, état mentionnant l’absence ou la présence d’amiante, état des risques — est joint au bail lors de sa signature ou de son renouvellement.
Service-Public recense trois cas d’exemption : les logements occupés moins de 4 mois par an (Service-Public, 2026), les bâtiments indépendants d’une surface inférieure à 50 m² (Service-Public, 2026) et les monuments historiques. En dehors de ces situations, toute location à usage de résidence principale suppose un DPE valide au jour de la signature.
Qui le commande et qui peut le réaliser ?
Le dossier de diagnostic technique étant fourni par le bailleur, c’est à lui de faire établir le DPE avant la mise en location. Le diagnostiqueur doit être certifié par un organisme accrédité par le Cofrac, et cette certification vaut 7 ans (ANIL, 2026). L’annuaire officiel des diagnostiqueurs certifiés, tenu par le ministère chargé du logement, permet de vérifier cette certification avant toute commande. Un diagnostiqueur qui exerce sans remplir ces conditions s’expose à une amende de 1 500 € (Service-Public, 2026), portée à 3 000 € en cas de récidive (Service-Public, 2026).
Aucune des sources officielles citées dans ce guide ne fixe de tarif réglementé pour le DPE : le coût dépend du professionnel retenu, de la surface et des caractéristiques du logement. La rubrique DPE et performance énergétique du site détaille les éléments qui font varier ce prix.
À quelles étapes de la location le DPE doit-il être présenté ?
Le DPE intervient avant même la première visite. Trois moments du parcours de location sont concernés, avec des conséquences différentes en cas de manquement.
L’annonce
L’annonce de location doit reprendre les informations issues du DPE, à commencer par la classe énergétique du logement. Une annonce non conforme expose son auteur à une amende pouvant atteindre 3 000 € (Service-Public, 2026), et jusqu’à 15 000 € pour une personne morale (Service-Public, 2026). Le candidat locataire peut ainsi comparer les logements sur leur performance énergétique avant de se déplacer.
La visite
Au moment de la visite, le candidat connaît déjà la classe énergétique par l’annonce. Le DPE complet est un document que le bailleur a fait établir avant la mise en location : il peut être présenté dès ce stade, et il devra de toute façon figurer dans le dossier remis à la signature. Le consulter tôt permet au candidat de lire l’estimation des consommations et les recommandations de travaux avant de s’engager.
La signature et le renouvellement
Le DPE est annexé au bail dans le dossier de diagnostic technique, à la signature comme au renouvellement. L’article 3-3 autorise sa remise par voie dématérialisée, sauf si le locataire s’y oppose (Légifrance, 2021). En l’absence de ce dossier, le même article ouvre au locataire deux voies : demander la résolution du bail ou une diminution du loyer. L’oubli du DPE n’est donc pas une simple formalité manquée ; il fragilise le contrat lui-même.
Combien de temps un DPE est-il valable pour une location ?
Un DPE établi depuis le 1er juillet 2021 est valable 10 ans (Service-Public, 2026). Ce délai couvre plusieurs baux successifs : le même diagnostic peut être annexé à chaque nouveau contrat ou renouvellement tant qu’il n’a pas expiré, à condition que la classe qu’il affiche soit autorisée à la date de signature.
Les diagnostics plus anciens ne sont plus utilisables. Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ont cessé d’être valides le 1er janvier 2025 (Service-Public, 2026), et l’ANIL rappelle que l’ensemble des DPE établis avant le 1er juillet 2021 étaient expirés à cette date (ANIL, 2026). Un bailleur qui ne dispose que d’un diagnostic de cette période doit en faire réaliser un nouveau avant de signer, renouveler ou laisser se reconduire un bail.
Un document opposable depuis 2021
Depuis le 1er juillet 2021, le DPE est opposable (ANIL, 2026) : le locataire peut se prévaloir des informations qu’il contient à l’égard du bailleur. Seules les recommandations de travaux conservent une valeur purement informative. Une étiquette erronée n’est donc plus sans conséquence pour le bailleur, puisque la classe affichée détermine à la fois le loyer qu’il peut pratiquer et le droit de louer.
Quelles classes DPE peut-on encore louer, et à partir de quand ?
La classe du DPE fixe le niveau de performance minimal d’un logement décent. Le calendrier figure à l’article 3 bis du décret du 30 janvier 2002 (Légifrance, 2025), dans sa version modifiée par le décret du 18 août 2023, et il est repris par le ministère de la Transition écologique (ministère de la Transition écologique, 2025).
| Situation du logement | Signature, renouvellement ou reconduction du bail | Date de la règle |
|---|---|---|
| Consommation supérieure à 450 kWh d’énergie finale/m²/an (Légifrance, 2025) | Non : logement indécent | Depuis le 1er janvier 2023 |
| Classe G | Non : la classe F est le minimum | Depuis le 1er janvier 2025 |
| Classe F | Oui jusqu’au 31 décembre 2027, non ensuite (classe E minimum) | À partir du 1er janvier 2028 |
| Classe E | Oui jusqu’au 31 décembre 2033, non ensuite (classe D minimum) | À partir du 1er janvier 2034 |
| Classes A à D | Oui, aucune échéance fixée par le décret | — |
En outre-mer, le décret prévoit un calendrier distinct : classe F minimum au 1er janvier 2028, puis classe E minimum au 1er janvier 2031 (Légifrance, 2025).
La règle s’applique au bail, pas en cours de bail
C’est le point le plus souvent mal compris. Selon l’ANIL, les exigences s’appliquent aux contrats conclus, renouvelés ou tacitement reconduits après chaque échéance (ANIL, 2026). Un bail signé avant une échéance continue de produire ses effets jusqu’à son terme ; c’est au moment de son renouvellement ou de sa reconduction que le logement doit atteindre la classe exigée à cette date. Exemple : pour un logement classé F loué par un bail signé en septembre 2025 et arrivant à échéance en septembre 2028, la classe F ne suffira plus lors de la reconduction, puisque le minimum sera la classe E depuis le 1er janvier 2028.
Le gel des loyers des logements F et G
Depuis le 24 août 2022, le loyer des logements classés F ou G est gelé (ministère de la Transition écologique, 2025). Le bailleur ne peut pas l’augmenter, ni lors d’un changement de locataire, ni au renouvellement, ni par la révision annuelle. Cette règle s’ajoute au calendrier de décence : un logement F encore louable jusqu’en 2027 reste soumis au gel.
Le calendrier a-t-il changé ?
À la date de mise à jour de ce guide, les échéances de 2025, 2028 et 2034 figurent toujours dans la version en vigueur du décret et sur la page du ministère, mise à jour le 19 décembre 2025. Une proposition de loi ne modifie rien aux obligations du bailleur tant qu’elle n’a pas été adoptée et publiée au Journal officiel ; l’avancement d’un éventuel texte se vérifie sur les sites du Sénat et de l’Assemblée nationale.
DPE 2026 : votre logement a-t-il changé de classe ?
C’est possible si une partie de sa consommation est électrique. L’arrêté du 13 août 2025, publié le 26 août 2025, abaisse le coefficient de conversion de l’électricité en énergie primaire de 2,3 à 1,9 à compter du 1er janvier 2026 (FFB, 2025), une évolution que confirment Service-Public (Service-Public, 2026) et l’ANIL (ANIL, 2026).
Ce coefficient convertit chaque kilowattheure d’électricité consommé dans le logement en énergie primaire, l’unité retenue par l’article L173-1-1 du code de la construction et de l’habitation pour définir les classes A à G (Légifrance, 2021). Plus il est bas, plus la consommation d’énergie primaire calculée pour un logement chauffé à l’électricité diminue, ce qui peut le faire monter d’une classe ou davantage. Le même article fait aussi entrer les émissions de gaz à effet de serre dans le classement : l’amélioration n’est donc pas mécanique pour tous les logements, et seul le recalcul officiel fait foi.
Une attestation gratuite plutôt qu’un nouveau DPE
La réforme n’impose ni la réédition des DPE existants ni la reprise des audits énergétiques (FFB, 2025). Le propriétaire peut télécharger gratuitement, sur l’Observatoire DPE-Audit de l’ADEME, une attestation qui recalcule l’étiquette à partir du numéro d’identification de son DPE. Selon la FFB, ce document a pleine valeur juridique pour les ventes, les locations et les demandes d’aides.
Avant de conclure qu’un logement classé F ou G ne peut plus être loué, la première vérification consiste donc à saisir ce numéro sur l’observatoire et à comparer l’étiquette recalculée avec le calendrier de décence. Si la nouvelle classe est autorisée à la date du bail, le bailleur dispose d’un document officiel pour l’établir, sans frais de nouveau diagnostic. Le gouvernement a présenté la mesure dans un communiqué officiel consacré à l’évolution du calcul du DPE.
Le cas des petites surfaces
Les logements de 40 m² ou moins (Service-Public, 2026) avaient déjà bénéficié d’un ajustement des seuils au 1er juillet 2024 (ANIL, 2026). Pour ces logements aussi, l’étiquette mise à jour s’obtient par une attestation téléchargée sur l’observatoire de l’ADEME, sans refaire le diagnostic.
Logement F ou G : que risque le bailleur et que peut faire le locataire ?
Un logement qui n’atteint pas la classe minimale applicable à la date du bail ne remplit pas le critère de performance énergétique du décret de 2002, alors que le bailleur est tenu de remettre un logement décent (article 6 de la loi du 6 juillet 1989). La mise en conformité passe par une procédure graduée, engagée par le locataire.
La démarche du locataire
- Saisir le bailleur. Le locataire demande d’abord la mise en conformité au propriétaire (ANIL, 2026), en pratique par lettre recommandée avec accusé de réception pour garder une trace datée.
- Saisir la commission départementale de conciliation. Sans réponse satisfaisante dans un délai de 2 mois (ANIL, 2026), il peut porter le litige devant cette commission.
- Saisir le juge. Celui-ci peut ordonner des travaux, réduire le loyer ou en suspendre le paiement (ministère de la Transition écologique, 2025).
Les exceptions reconnues
L’ANIL recense trois situations dans lesquelles le juge ne peut pas ordonner de travaux (ANIL, 2026) : des contraintes architecturales ou patrimoniales qui empêchent d’atteindre le niveau requis (depuis 2025), un refus de l’assemblée générale des copropriétaires de voter les travaux nécessaires (depuis 2023), ou un risque de pathologie du bâti. Ces exceptions visent l’injonction de travaux ; elles supposent que la situation soit réelle et documentée.
Arbre de décision avant de signer ou de reconduire un bail
- Le DPE est-il valide ? Il doit avoir été établi depuis le 1er juillet 2021, pour une validité de 10 ans (Service-Public, 2026). Sinon, un nouveau DPE est nécessaire.
- Une attestation 2026 a-t-elle été obtenue ? Si le logement consomme de l’électricité, l’étiquette recalculée sur l’observatoire de l’ADEME peut être plus favorable que celle du DPE d’origine.
- La classe est-elle autorisée à la date de signature, de renouvellement ou de reconduction ? La comparer au tableau ci-dessus, en raisonnant sur la date d’échéance du bail et non sur la date du jour.
- Sinon, des travaux sont-ils possibles ou une exception s’applique-t-elle ? À défaut, le logement ne satisfait pas au critère de décence pour un nouveau contrat.
Ce que dit la réglementation
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 3-3 : dossier de diagnostic technique annexé au bail, transmission dématérialisée, recours du locataire en son absence.
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 6 : obligation de remettre un logement décent.
- Décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, article 3 bis : niveau de performance minimal du logement décent, en métropole et outre-mer.
- Code de la construction et de l’habitation, article L173-1-1 : définition des classes A à G.
- Arrêté du 13 août 2025 relatif au coefficient de conversion de l’électricité, présenté par la Fédération française du bâtiment.
- Fiches pratiques : Service-Public.fr, ANIL sur le DPE, ANIL sur la décence énergétique, ministère de la Transition écologique.
Ces règles sont présentées telles qu’elles s’appliquent au 5 octobre 2026 ; elles peuvent évoluer, et il convient de les vérifier auprès de sa banque, de son notaire ou de la source citée avant toute décision.
Sources
- Légifrance – Décret n° 2002-120, art. 3 bis — Niveau de performance minimal du logement décent en métropole : classe F au 1er janvier 2025, classe E au 1er janvier 2028, classe D au 1er janvier 2034. Outre-mer : classe F en 2028, classe E en 2031. Seuil de 450 kWhEF/m²/an. (Version en vigueur depuis le 1er janvier 2025 (modifiée par le décret n° 2023-796 du 18 août 2023). URL confirmée dans l’index de recherche ; page bloquée par anti-robot (403) lors du contrôle direct.)
- Légifrance – Loi n° 89-462, art. 3-3 — Dossier de diagnostic technique (DPE, constat de risque d’exposition au plomb, état amiante, état des risques) annexé au bail lors de la signature ou du renouvellement, transmis par voie dématérialisée sauf opposition. En son absence, le locataire peut demander la résolution du bail ou une diminution du loyer. (Rédaction issue de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021. URL confirmée dans l’index ; 403 lors du contrôle direct.)
- Légifrance – Code de la construction et de l’habitation, art. L173-1-1 — Définition des classes A à G (kWh d’énergie primaire/m²/an et kg CO2/m²/an). Seuils fixés par arrêté. (Créé par la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, en vigueur depuis le 1er septembre 2021. URL confirmée dans l’index ; 403 lors du contrôle direct.)
- Service-Public.fr (DILA, Premier ministre) — Logements exemptés (moins de 4 mois par an, bâtiments indépendants de moins de 50 m², monuments historiques). Validité de 10 ans ; DPE du 1er janvier 2018 au 30 juin 2021 invalides depuis le 1er janvier 2025. Location en G interdite depuis le 1er janvier 2025. Annonce non conforme : jusqu’à 3 000 € (15 000 € pour une personne morale). Diagnostiqueur non certifié : 1 500 € (3 000 € en récidive). Coefficient électricité de 2,3 à 1,9 au 1er janvier 2026. Seuils pour les 40 m² ou moins ajustés au 1er juillet 2024. (Page vérifiée le 1er janvier 2026 ; consultée le 5 octobre 2026 (HTTP 200).)
- Ministère de la Transition écologique — Calendrier de décence énergétique : 450 kWhEF/m²/an au 1er janvier 2023, classe F minimum au 1er janvier 2025, classe E au 1er janvier 2028, classe D au 1er janvier 2034. Gel des loyers des logements F et G depuis le 24 août 2022. Recours : commission départementale de conciliation, puis juge (travaux, réduction ou suspension du loyer). (Page mise à jour le 19 décembre 2025 ; consultée le 5 octobre 2026.)
- ANIL (Agence nationale pour l’information sur le logement) — DPE opposable depuis le 1er juillet 2021, seules les recommandations restant informatives. DPE d’avant le 1er juillet 2021 expirés au 1er janvier 2025. Diagnostiqueur certifié par un organisme accrédité par le Cofrac (certification de 7 ans). Ajustement des petites surfaces au 1er juillet 2024. Coefficient électricité de 2,3 à 1,9 au 1er janvier 2026. (Consultée le 5 octobre 2026 (HTTP 200).)
- ANIL — Les exigences s’appliquent aux contrats conclus, renouvelés ou reconduits après chaque échéance, pas en cours de bail. Le locataire saisit d’abord le bailleur, puis la commission de conciliation après 2 mois. Le juge ne peut pas ordonner de travaux en cas de contraintes architecturales ou patrimoniales (depuis 2025), de refus de l’assemblée générale de copropriété (depuis 2023) ou de risque de pathologie du bâti. (Consultée le 5 octobre 2026 (même domaine anil.org : compte pour un seul domaine).)
- FFB – Fédération française du bâtiment (organisation professionnelle) — Arrêté du 13 août 2025, publié le 26 août 2025 : coefficient électricité de 2,3 à 1,9 au 1er janvier 2026. Ni réédition des DPE ni reprise des audits obligatoire. Attestation ADEME à pleine valeur juridique pour ventes, locations et demandes d’aides. (Article du 4 septembre 2025 ; mesure en vigueur au 1er janvier 2026 ; consulté le 5 octobre 2026 (HTTP 200).)
- Gouvernement – info.gouv.fr — Communiqué officiel sur l’évolution du calcul du DPE au 1er janvier 2026. Source de l’estimation d’environ 850 000 logements sortant du statut de passoire (à confirmer dans le texte même du communiqué avant de citer le chiffre). (Mesure en vigueur au 1er janvier 2026. URL confirmée dans l’index ; 403 lors du contrôle direct, contenu à relire manuellement.)
- ADEME – Observatoire DPE-Audit — Plateforme officielle de vérification d’un DPE par son numéro et de téléchargement gratuit de l’attestation de nouvelle étiquette depuis le 1er janvier 2026 (faits rapportés par la FFB et service-public). (Service ouvert le 1er janvier 2026. Contrôle direct en 403 (anti-robot) : vérifier à la main le libellé exact du service avant de citer.)
- Ministère chargé du logement – Annuaire officiel des diagnostiqueurs certifiés — Annuaire public permettant de vérifier la certification d’un diagnostiqueur avant de commander un DPE. (Consulté le 5 octobre 2026 (HTTP 200).)