DPE petite surface : les seuils adaptés sous 40 m²

Studios et petits appartements ont longtemps été mal classés par le DPE. Depuis le 1er juillet 2024, les logements de 40 m² ou moins bénéficient de seuils d’étiquette adaptés, et un DPE réalisé avant cette date peut être mis à jour gratuitement. Cette page explique ce qui a changé, comment savoir si votre logement est concerné, comment obtenir l’attestation de nouvelle étiquette et ce que cela change pour louer ou vendre.

Pourquoi les petits logements étaient pénalisés

Le DPE exprime la consommation d’un logement par mètre carré. Or certains besoins ne dépendent presque pas de la surface : un studio de 20 m² et un deux-pièces de 30 m² consomment à peu près la même eau chaude. Ramenée au mètre carré, la consommation d’un petit logement paraissait donc plus élevée que celle d’un grand. Le ministère constatait que les logements de moins de 40 m² étaient « moins bien classés que la moyenne par le DPE » (ministère de la Transition écologique, 12 février 2024), alors même que la classe du DPE conditionne le droit de louer.

La réforme concernait, selon la même annonce, 11 % du parc de logements métropolitain.

Ce qui a changé le 1er juillet 2024

L’arrêté du 25 mars 2024 a modifié les seuils des étiquettes pour les logements de petite surface et actualisé les tarifs annuels de l’énergie utilisés dans le calcul (ministère de la Transition écologique, page DPE). Le principe : pour ces logements, les limites de chaque classe sont relevées en fonction de leur surface, pour tenir compte du poids de l’eau chaude et de la compacité ; le ministère parle d’un « assouplissement général des seuils ». La méthode de calcul et la visite du diagnostiqueur ne changent pas ; c’est la lecture du résultat qui est corrigée.

Les seuils varient avec la surface exacte du logement : ils sont appliqués par le logiciel du diagnostiqueur et par l’ADEME. Nous ne reproduisons pas de tableau « indicatif » : pour connaître la classe de votre logement, c’est le DPE ou l’attestation de l’ADEME qui fait foi.

Quelle surface compte ?

Le seuil de 40 m² s’apprécie sur la surface de référence du DPE, et non sur la surface Carrez. Selon Service-public.fr, c’est la surface habitable, à laquelle s’ajoutent les vérandas chauffées et les locaux chauffés destinés à l’occupation humaine d’une hauteur sous plafond d’au moins 1,80 m (Service-public.fr, fiche DPE vérifiée le 1er janvier 2026). Elle figure sur votre rapport. Les différences entre ces surfaces sont expliquées dans Surface de plancher ou surface habitable et Loi Carrez ou loi Boutin.

Mon DPE date d’avant juillet 2024 : comment obtenir la nouvelle étiquette

Inutile de refaire un DPE. Le ministère décrit la démarche suivante :

1. se rendre sur la page d’accueil de l’Observatoire DPE-Audit de l’ADEME ;
2. saisir le numéro à 13 chiffres du DPE dans la recherche « trouvez un DPE ou un Audit » ;
3. cliquer sur « télécharger mon attestation » ;
4. joindre cette attestation au DPE initial, notamment pour une mise en vente ou une location.

L’attestation remplace l’étiquette du rapport édité avant le 1er juillet 2024 et a la même durée de validité que ce DPE. Si aucune attestation n’est proposée, c’est que l’étiquette ne change pas : le DPE reste valable tel quel.

Et le changement de calcul de 2026 ?

C’est une mesure distincte, qui s’ajoute à la première. Depuis le 1er janvier 2026, l’électricité est comptée avec un facteur de 1,9 au lieu de 2,3, et ce facteur passera à 1,7 le 1er janvier 2027. Un petit logement chauffé à l’électricité peut donc profiter des deux corrections. La mise à jour se fait au même endroit, sur l’Observatoire de l’ADEME. Le détail est dans Nouveau DPE 2026 : ce qui a changé et ce qui change en 2027.

Ce que cela change pour louer

Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus être loué, y compris lors d’un renouvellement ou d’une reconduction tacite du bail ; la classe F sera concernée à partir de 2028, la classe E à partir de 2034 (Service-public.fr). Pour un studio classé G avant juillet 2024, la première vérification est donc de regarder si l’attestation de l’ADEME le fait sortir de cette classe.

Si l’étiquette reste inchangée, le ministère indique que les nouveaux seuils « faciliteront l’atteinte d’une meilleure classe » après travaux, puisqu’ils sont plus souples pour ces logements. Les obligations du bailleur sont détaillées dans Louer un logement classé F ou G et DPE et location.

Ce que cela change pour vendre

La vente d’un logement classé F ou G reste possible ; l’étiquette doit figurer dans l’annonce, avec la mention « logement à consommation énergétique excessive » pour ces deux classes. Une meilleure étiquette grâce à l’attestation doit donc être reprise dans l’annonce. Pour un appartement en copropriété, l’audit énergétique réglementaire n’est pas exigé : il concerne les maisons et les immeubles en monopropriété (Service-public.fr).

Questions fréquentes

Mon studio fait 42 m² : suis-je concerné ?

Non, si la surface de référence indiquée sur le DPE dépasse 40 m². Vérifiez cette surface sur le rapport : elle peut différer de la surface Carrez.

L’attestation est-elle payante ?

Non, elle est gratuite et téléchargeable en ligne à partir du numéro du DPE.

Le diagnostiqueur doit-il revenir ?

Non. La nouvelle étiquette est calculée à partir des données déjà transmises à l’ADEME lors du DPE. Une nouvelle visite n’est utile que si vous avez fait des travaux : voir Refaire son DPE après travaux.

Sources

1. Ministère de la Transition écologique — Diagnostic de performance énergétique, mis à jour le 19 décembre 2025 (section « DPE des logements de petites surfaces »). Consulté le 3 novembre 2026.
2. Ministère de la Transition écologique — DPE : vers des étiquettes plus équitables pour les logements de petite surface, 12 février 2024. Consulté le 3 novembre 2026.
3. Service-public.fr — Diagnostic de performance énergétique (DPE), vérifiée le 1er janvier 2026. Consultée le 3 novembre 2026.
4. ADEME — Observatoire DPE-Audit (attestation de nouvelle étiquette).
5. Arrêté du 25 mars 2024 modifiant les seuils des étiquettes du diagnostic de performance énergétique pour les logements de petites surfaces et actualisant les tarifs annuels de l’énergie (Légifrance).