Le DPE s’est imposé dans le résidentiel. Pour les baux commerciaux, la
situation est différente et souvent mal comprise : ce n’est pas le DPE qui structure les
obligations, mais un ensemble d’annexes dont la composition varie selon le local et l’activité.
Ce qui s’applique réellement à un bail commercial
Un bail commercial impose l’annexion d’un dossier de diagnostic technique dont le contenu
dépend du bien : état des risques et pollutions, diagnostic amiante pour les immeubles dont le
permis est antérieur à juillet 1997, et selon les cas, un diagnostic de performance
énergétique.
S’y ajoutent, pour certaines surfaces tertiaires, des obligations de suivi et de réduction des
consommations qui relèvent d’une logique différente : elles ne concernent pas la conclusion du
bail mais l’exploitation du local dans la durée.
DPE tertiaire : ce qui le distingue du résidentiel
| Point | Résidentiel | Tertiaire |
|---|---|---|
| Méthode | Calcul conventionnel standardisé | Souvent fondé sur les consommations réelles relevées |
| Usage | Un usage type | Très variable : bureau, commerce, atelier, entrepôt |
| Durée | Dix ans | Dix ans, sous réserve d’évolutions réglementaires |
| Portée | Opposable | Informative dans la relation bailleur-preneur, mais utilisée dans la négociation |
Qui paie, et ce qui se négocie
Les diagnostics obligatoires à la conclusion du bail sont à la charge du bailleur. En
pratique, la répartition des travaux qui en découlent est le vrai sujet de négociation, et elle
se règle dans le bail lui-même.
Deux clauses méritent attention : la répartition des charges et travaux entre bailleur et
preneur, et l’annexe environnementale lorsqu’elle est requise. Cette dernière organise l’échange
d’informations sur les consommations — c’est elle qui rend possible, ou non, le suivi imposé sur
certaines surfaces.
Les erreurs qui coûtent cher
- Reprendre un diagnostic périmé d’un bail précédent sans vérifier sa durée de
validité. - Confondre surface du bail et surface soumise aux obligations tertiaires, qui
ne se calculent pas de la même façon. - Négliger l’état des risques, dont l’absence peut être invoquée par le
preneur. - Faire réaliser les diagnostics après signature : l’annexion doit être
concomitante.
Comment procéder
Identifier la nature exacte du local et sa date de construction, lister les diagnostics
applicables, vérifier les validités des documents existants, puis faire réaliser les manquants
par un diagnostiqueur certifié avant la signature. Le coût dépend de la surface et du nombre de
diagnostics, et il reste sans commune mesure avec le risque d’un bail contestable.
En cas de doute sur les obligations applicables à une surface tertiaire, un avis juridique
avant signature évite des discussions ultérieures sur la répartition des travaux.