Un volet longtemps méconnu de l’État des risques et pollutions
Lorsqu’un bien est situé à proximité d’un aérodrome, le vendeur ou le bailleur peut avoir l’obligation d’informer l’acquéreur ou le locataire de son exposition au bruit aérien. Cette obligation existait autrefois sous la forme d’un document autonome, l’état des nuisances sonores aériennes. Depuis la réforme entrée en vigueur en janvier 2018, cette information a été fusionnée dans le document unique appelé état des risques et pollutions, communément désigné par le sigle ERP. Le volet bruit aérien n’a donc pas disparu : il est simplement devenu une rubrique de l’ERP, aux côtés des risques naturels, miniers, technologiques, sismiques et de la pollution des sols.
Cette évolution réglementaire est encore mal connue de certains professionnels et particuliers, qui continuent de chercher un document distinct. Comprendre où et comment cette information apparaît désormais permet d’éviter des erreurs de constitution du les diagnostics obligatoires en bail commercial technique.
Dans quelles zones cette obligation s’applique-t-elle
L’obligation d’information sur le bruit aérien concerne les biens situés dans le périmètre d’un plan d’exposition au bruit, ou PEB, établi autour des aérodromes concernés par ce dispositif. Le PEB découpe le territoire environnant en zones de bruit, généralement désignées par des lettres, en fonction de l’intensité des nuisances sonores liées au trafic aérien. Un bien situé dans l’une de ces zones entre dans le champ de l’obligation d’information, quelle que soit la nature du bien : maison individuelle, appartement, local commercial ou terrain à bâtir.
La liste des aérodromes concernés et le tracé exact des zones sont fixés par arrêté préfectoral et consultables auprès des services de l’État compétents, ainsi que via les outils cartographiques mis à disposition par les autorités locales. Il appartient au vendeur, au bailleur ou au professionnel mandaté de vérifier si l’adresse du bien se situe dans un tel périmètre avant d’engager la transaction.
Ce zonage ne se limite pas aux grands aéroports internationaux. De nombreux aérodromes de moindre importance, y compris certains terrains d’aviation légère ou d’aéroclub, disposent également d’un plan d’exposition au bruit approuvé. La vigilance ne doit donc pas se limiter aux communes situées à proximité immédiate des plateformes les plus connues, mais s’étendre à tout secteur desservi par une activité aérienne régulière susceptible d’avoir justifié l’élaboration d’un tel plan.
Pourquoi cette fusion réglementaire a été décidée
La fusion des différents documents d’information en un seul état des risques et pollutions répondait à un objectif de simplification pour les professionnels comme pour les particuliers. Auparavant, plusieurs états distincts pouvaient coexister selon la nature du bien et sa localisation, ce qui multipliait les risques d’oubli lors de la constitution du dossier de diagnostic technique. Le regroupement en un document unique, structuré par rubriques, vise à garantir qu’aucune catégorie d’information ne soit omise, à condition toutefois que chaque rubrique soit correctement renseignée au regard de la situation réelle du bien.
Comment l’information est-elle transmise lors d’une transaction
Dans le cadre d’une vente
Pour une vente, l’information relative au bruit aérien est intégrée à l’état des risques et pollutions annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique. Ce document doit être établi à une date proche de la signature, conformément aux règles de validité applicables à l’ensemble de l’ERP. Le vendeur complète ce document à partir des données officielles disponibles pour l’adresse du bien, en cochant notamment la case correspondant à la zone de bruit lorsque le bien y est situé.
Dans le cadre d’une location
Le même principe s’applique en matière de location. Le bailleur doit annexer un état des risques et pollutions à jour au contrat de bail, incluant le cas échéant l’information relative à l’exposition au bruit aérien lorsque le logement se trouve dans le périmètre d’un plan d’exposition au bruit. Cette annexion s’impose aussi bien pour les baux d’habitation que pour les baux commerciaux, dès lors que le local est concerné par un PEB.
Le contenu concret de cette rubrique dans l’ERP
Le formulaire type de l’état des risques et pollutions comporte une section dédiée au bruit, dans laquelle le déclarant indique si le bien est situé dans une zone de plan d’exposition au bruit et précise, le cas échéant, la zone concernée. Cette information s’appuie sur les documents d’urbanisme opposables et sur les données cartographiques officielles relatives à l’aérodrome le plus proche. Elle ne repose pas sur une mesure acoustique réalisée sur place, mais sur le classement réglementaire de la parcelle.
Il convient de distinguer cette rubrique des autres nuisances sonores qui peuvent affecter un bien, comme celles liées à une infrastructure routière ou ferroviaire, lesquelles relèvent de dispositifs d’information différents et ne figurent pas dans le même document.
Une obligation distincte des autres rubriques de l’ERP
L’état des risques et pollutions rassemble plusieurs catégories d’information : risques naturels tels que les inondations ou les mouvements de terrain, risques miniers, risques technologiques liés aux installations classées, sismicité, potentiel radon, pollution des sols identifiée par arrêté préfectoral, et depuis la fusion de 2018, exposition au bruit aérien. Chaque rubrique répond à sa propre logique de zonage et à ses propres sources cartographiques. Un bien peut par exemple être concerné par le volet bruit aérien sans être exposé à un risque naturel particulier, et inversement. Le professionnel qui constitue le dossier doit donc vérifier chaque rubrique indépendamment, sans présumer qu’une zone non concernée par un risque l’est également par un autre.
Conséquences en cas d’omission
L’absence de mention du bruit aérien dans l’état des risques et pollutions, alors que le bien est situé dans le périmètre d’un plan d’exposition au bruit, constitue un manquement à l’obligation d’information. Cette omission peut être invoquée par l’acquéreur ou le locataire pour engager la responsabilité du vendeur ou du bailleur, sur le fondement du droit commun applicable en matière de vice du consentement ou de manquement à une obligation légale d’information. Il revient donc au professionnel en charge de la transaction de s’assurer que cette rubrique a bien été renseignée à partir de sources à jour, et non reconduite automatiquement d’une transaction à l’autre sans vérification.
Recommandations pour les professionnels de l’immobilier
Pour sécuriser la constitution du dossier de diagnostic technique sur ce point, il est recommandé de vérifier systématiquement, pour tout bien situé à proximité d’un aérodrome, si une carte de bruit ou un plan d’exposition au bruit couvre son adresse exacte. Cette vérification doit être renouvelée à chaque mandat, car les périmètres de PEB peuvent évoluer lors de révisions décidées par arrêté préfectoral. Il est également utile de conserver une trace de la source consultée et de la date de consultation, afin de pouvoir justifier la démarche en cas de contestation ultérieure.
Foire aux questions
L’ancien document appelé état des nuisances sonores aériennes existe-t-il encore séparément ?
Non. Depuis la réforme entrée en vigueur en janvier 2018, cette information a été intégrée à l’état des risques et pollutions. Il n’existe plus de document autonome dédié au bruit aérien pour les transactions immobilières.
Tous les biens situés près d’un aéroport sont-ils concernés ?
Seuls les biens situés dans le périmètre d’un plan d’exposition au bruit officiellement approuvé pour l’aérodrome concerné sont soumis à cette obligation d’information. La proximité géographique avec un aéroport ne suffit pas si le bien se trouve en dehors du périmètre défini par l’arrêté préfectoral.
Cette information a-t-elle la même durée de validité que le reste de l’ERP ?
Oui. L’ensemble du document, y compris la rubrique relative au bruit aérien, doit être établi à une date proche de la signature de l’avant-contrat, du contrat de vente ou du bail, conformément aux règles de validité applicables à l’état des risques et pollutions dans son ensemble.
Qui peut établir cette information ?
Le vendeur ou le bailleur peut renseigner lui-même l’état des risques et pollutions à partir des données officielles disponibles pour l’adresse du bien. En pratique, cette démarche est souvent confiée à un professionnel du diagnostic immobilier ou à l’agence en charge de la transaction, afin de garantir l’exactitude des informations reportées.