Une obligation distincte de l’état des risques classique
La loi Climat et Résilience a introduit, pour les communes littorales exposées à l’érosion, une obligation d’information qui ne se confond pas avec l’état des risques et pollutions (ERP) applicable au reste du territoire. Ce dispositif vise à informer les acquéreurs et les locataires d’un bien situé dans une zone où le trait de côte est appelé à reculer, avec des conséquences potentielles sur la pérennité du bien à moyen ou long terme. Pour les professionnels du diagnostic et de la transaction, il s’agit d’un point de vigilance supplémentaire dans les zones concernées, distinct des diagnostics techniques habituels portant sur l’amiante, le plomb ou la performance énergétique.
Les communes concernées par le dispositif
Seules les communes ayant fait l’objet d’un arrêté préfectoral les inscrivant sur une liste dédiée à l’érosion côtière sont soumises à cette obligation. Cette liste est révisée périodiquement pour tenir compte de l’évolution des connaissances sur le recul du littoral. Une commune peut donc intégrer ou, plus rarement, sortir de ce périmètre au fil du temps. Il appartient au vendeur, au bailleur ou à l’agent immobilier de vérifier, au moment de la mise en vente ou en location, si la commune du bien figure sur la liste en vigueur, cette information étant disponible auprès de la mairie ou des services de l’État en charge de l’urbanisme.
Au sein de ces communes, le zonage distingue généralement plusieurs horizons temporels d’exposition au recul du trait de côte, correspondant à des degrés de proximité différents avec la zone d’érosion active. Le contenu et la portée de l’information à transmettre peuvent varier selon la zone exacte dans laquelle se situe le bien.
Contenu du document d’information
Le document remis à l’acquéreur ou au locataire précise notamment la zone d’exposition dans laquelle se situe le bien, ainsi que les conséquences potentielles de cette exposition, en particulier le fait que le bien puisse, à terme, devenir inconstructible ou faire l’objet de mesures de démolition selon l’échéance retenue par le zonage local. Ce document intègre également, le cas échéant, un état des risques répertoriant les autres aléas naturels et technologiques affectant la zone, sur le même modèle que l’ERP applicable ailleurs sur le territoire.
Différence avec l’état des risques et pollutions (ERP) classique
L’ERP traditionnel couvre un ensemble de risques naturels, miniers, technologiques, sismiques et de pollution des sols, sur la base de zonages définis par arrêté préfectoral, sans lien direct avec la question du recul du trait de côte. Le document lié à l’érosion côtière constitue un volet complémentaire, propre aux communes littorales concernées, qui s’ajoute à l’ERP lorsque celui-ci est par ailleurs requis. Un bien peut donc être soumis simultanément aux deux obligations d’information s’il se situe dans une commune cumulant plusieurs types de zonages à risque.
Moment et modalités de la remise
L’information relative au recul du trait de côte doit être portée à la connaissance de l’acquéreur ou du locataire suffisamment en amont pour éclairer sa décision, selon une logique proche de celle appliquée aux autres documents d’information sur les risques. En pratique, elle est intégrée au dossier remis avant la signature de l’avant-contrat pour une vente, ou avant la signature du bail pour une location. Le professionnel en charge de la transaction ou de la location veille à ce que ce document figure parmi les pièces annexées, au même titre que le dossier de diagnostic technique lorsque celui-ci est requis.
Pour les biens vendus en l’état futur d’achèvement ou pour des opérations de construction neuve situées dans une commune concernée, une vigilance particulière s’impose également, dans la mesure où le zonage d’exposition peut avoir une incidence directe sur la faisabilité même du projet.
Cas particulier de la location
Le dispositif ne se limite pas aux transactions de vente. Les bailleurs de biens situés dans les communes concernées sont également tenus d’informer leurs locataires de l’exposition au recul du trait de côte, dans des conditions comparables à celles applicables à la vente. Cette obligation s’inscrit dans la même logique de transparence, le locataire devant pouvoir apprécier, au même titre que l’acquéreur, les conséquences potentielles de cette exposition sur la durée d’occupation envisagée du bien.
Conséquences d’un manquement à cette obligation
L’absence de remise de ce document d’information, ou la remise d’une information erronée, expose le vendeur ou le bailleur à un risque contentieux de la part de l’acquéreur ou du locataire. Comme pour les autres documents d’information sur les risques, l’acquéreur peut, selon les circonstances, invoquer un défaut d’information devant le juge pour solliciter une résolution du contrat ou une diminution du prix. Il revient donc au professionnel de la transaction de s’assurer, en amont, de la bonne identification du zonage applicable et de la conformité du document transmis, plutôt que de constater un manquement après la signature.
Ce que doivent vérifier les professionnels impliqués
Pour les diagnostiqueurs, agents immobiliers et notaires intervenant sur des biens situés en zone littorale, plusieurs points méritent une attention particulière avant toute mise en vente ou en location. Il convient de confirmer que la commune figure bien sur la liste des communes exposées au recul du trait de côte, d’identifier la zone précise de zonage dans laquelle se situe le bien, de vérifier la cohérence entre cette information et l’éventuel ERP applicable par ailleurs, et de s’assurer que le document transmis à l’acquéreur ou au locataire reflète l’état le plus récent des connaissances disponibles auprès des services compétents. Cette vérification s’inscrit dans une démarche de sécurisation de la transaction, au bénéfice de l’ensemble des parties.
Articulation avec le plan local d’urbanisme et les projets de construction
Le zonage lié au recul du trait de côte n’est pas isolé des autres documents d’urbanisme applicables à la commune. Il s’articule avec le plan local d’urbanisme, qui peut lui-même intégrer des dispositions particulières pour les secteurs concernés, notamment en matière de constructibilité future ou de conditions de reconstruction après sinistre. Pour un projet de construction neuve ou d’extension, il est recommandé de solliciter en amont le service instructeur des autorisations d’urbanisme de la commune, afin de vérifier que le projet reste compatible avec les orientations retenues pour la zone d’exposition concernée. Cette articulation peut également avoir une incidence sur les conditions d’assurance du bien, certains contrats intégrant des clauses spécifiques pour les biens situés dans un périmètre à risque d’érosion identifié.
Un enjeu appelé à prendre de l’ampleur
Le nombre de communes inscrites sur la liste dédiée au recul du trait de côte a vocation à évoluer au fil des mises à jour successives, à mesure que les connaissances sur l’évolution du littoral progressent. Les professionnels intervenant régulièrement sur des secteurs côtiers ont donc intérêt à intégrer une vérification systématique de ce zonage dans leur méthodologie de constitution du dossier de vente ou de location, au même titre que les autres diagnostics obligatoires. Cette vigilance permet d’anticiper les questions des acquéreurs et des locataires, et de sécuriser la transaction sur un sujet appelé à occuper une place croissante dans les échanges entre professionnels de l’immobilier sur le littoral.
Foire aux questions
Toutes les communes littorales sont-elles concernées par cette obligation ?
Non. Seules les communes explicitement inscrites sur la liste dédiée au recul du trait de côte, par arrêté préfectoral, sont soumises à cette obligation d’information spécifique. Les autres communes littorales restent soumises, le cas échéant, aux règles classiques de l’état des risques et pollutions.
Ce document remplace-t-il l’état des risques et pollutions habituel ?
Non, il s’y ajoute lorsque la commune est également concernée par d’autres risques couverts par l’ERP classique. Les deux documents peuvent donc coexister dans le dossier remis à l’acquéreur ou au locataire.
Qui doit établir ce document d’information ?
La responsabilité de la remise du document incombe au vendeur ou au bailleur, généralement avec l’appui du professionnel de la transaction, qui s’appuie sur les informations et zonages publiés par les autorités compétentes pour la commune concernée.
Que se passe-t-il si le zonage évolue après la vente ?
Le zonage étant révisé périodiquement, une évolution postérieure à la signature n’engage pas la responsabilité du vendeur au titre de l’information initialement transmise, dès lors que celle-ci était conforme à l’état des connaissances disponible au moment de la transaction.