État des risques (ERP) 2026 : obligations et validité

Souvent relégué au second plan derrière le DPE, l’état des risques constitue pourtant l’un des documents les plus sensibles du dossier de diagnostic technique. Anciennement connu sous les sigles ERNMT puis ESRIS, il s’agit aujourd’hui de l’ERP, l’état des risques et pollutions. Sa portée s’est élargie au fil des réformes, et son absence ou son inexactitude expose vendeurs et bailleurs à des recours concrets. Ce document fait le point sur son contenu, son périmètre et ses règles de validité en 2026.

Qu’est-ce que l’état des risques et pollutions

L’état des risques est un document d’information qui recense les risques auxquels un bien immobilier est exposé en fonction de sa localisation. Contrairement à un diagnostic technique classique réalisé par un professionnel certifié, il repose sur des données réglementaires publiques : arrêtés préfectoraux, plans de prévention des risques et zonages officiels. Le vendeur ou le bailleur peut en principe l’établir lui-même, mais il est fréquemment confié à un diagnostiqueur pour sécuriser la démarche.

Son objectif s’inscrit dans le dispositif d’information acquéreur-locataire (IAL) : permettre à toute personne qui achète ou loue un logement de connaître, avant de s’engager, les aléas susceptibles d’affecter le bien et son environnement immédiat.

Les risques couverts

Le périmètre de l’ERP est large et concerne plusieurs familles de risques :

les risques naturels, comme les inondations, les mouvements de terrain, les avalanches ou les feux de forêt ;
les risques miniers, liés à d’anciennes exploitations souterraines ;
les risques technologiques, associés à la présence d’installations industrielles classées ;
le risque sismique, déterminé par le zonage de sismicité de la commune ;
le potentiel radon, ce gaz radioactif naturel dont la présence varie selon le sous-sol ;
la pollution des sols, lorsque la parcelle est concernée par un secteur d’information sur les sols.

L’état des risques mentionne également si le bien a fait l’objet d’une indemnisation au titre d’une catastrophe naturelle ou technologique reconnue par arrêté.

Quand l’ERP est-il obligatoire

L’obligation ne s’applique pas uniformément sur tout le territoire. Elle dépend de l’existence, dans la commune, d’un zonage ou d’un arrêté préfectoral fixant les obligations d’information. Un bien situé dans une zone couverte par un plan de prévention des risques, dans une zone de sismicité non négligeable ou dans un secteur exposé au radon entre dans le champ de l’obligation.

Lorsque l’obligation existe, l’état des risques doit être annexé aussi bien aux opérations de vente qu’aux contrats de location, qu’il s’agisse d’un logement vide ou meublé. Il s’intègre alors au dossier de diagnostic technique remis à l’acquéreur ou au locataire.

Une information dès l’annonce

L’information sur les risques ne se limite plus à la signature de l’acte. Lorsque le bien est concerné, les annonces immobilières, qu’elles émanent d’un particulier ou d’un professionnel, doivent comporter une mention indiquant que le logement est exposé à un ou plusieurs risques et renvoyer vers la source d’information officielle. Cette exigence vise à porter l’information le plus en amont possible du parcours d’achat ou de location.

La validité de l’état des risques en 2026

La durée de validité de l’ERP est nettement plus courte que celle de la plupart des diagnostics. Il doit être daté de moins de six mois au moment de la signature de la promesse de vente, puis de l’acte authentique. En matière de location, il doit également être à jour au moment de la conclusion ou du renouvellement du bail.

Cette validité réduite s’explique par la nature même du document : les zonages et les arrêtés peuvent évoluer, et un état trop ancien risquerait de ne plus refléter la situation réglementaire réelle de la commune. En pratique, un état des risques établi pour une promesse signée plusieurs mois avant l’acte définitif doit souvent être réactualisé avant la vente finale.

Distinction avec les autres diagnostics

Il importe de ne pas confondre l’état des risques avec les diagnostics techniques tels que le DPE, l’amiante ou l’électricité. Ces derniers reposent sur une inspection du bâti et sont réalisés par des diagnostiqueurs certifiés. L’ERP, lui, est un document d’information cartographique et réglementaire. Sa validité courte et sa dépendance aux décisions administratives en font une pièce à surveiller de près lors de la préparation d’un dossier.

Comment l’établir et où trouver les données

Les informations nécessaires à la constitution de l’état des risques sont accessibles publiquement. Le portail national dédié aux risques permet de générer un document à partir de l’adresse du bien, en s’appuyant sur les données officielles consolidées. Les services de la préfecture et de la mairie conservent par ailleurs les arrêtés et les plans de prévention applicables.

Recourir à un diagnostiqueur reste une option courante, notamment lorsque le dossier comprend déjà d’autres diagnostics. Le professionnel veille alors à la cohérence du document avec la situation cadastrale exacte de la parcelle et à sa date de validité au moment de la transaction.

Les conséquences d’un défaut d’information

L’absence d’état des risques, sa péremption ou une information inexacte ne sont pas sans effet. Lorsque le bien était concerné par l’obligation, l’acquéreur ou le locataire qui découvre après coup une exposition non signalée dispose de voies de recours. Selon les situations, il peut demander une diminution du prix ou, dans les cas les plus sérieux, la résolution de la transaction. Pour le vendeur ou le bailleur, l’enjeu est donc autant juridique que financier, ce qui justifie une vigilance particulière sur la fraîcheur du document.

Bonnes pratiques pour un dossier conforme

Quelques principes permettent de fiabiliser la démarche. Il convient de vérifier en premier lieu si la commune impose l’information, puis de générer l’état des risques le plus tard possible dans le calendrier de la transaction afin de respecter la limite des six mois. Lorsque le délai entre la promesse et l’acte s’allonge, une réactualisation s’impose. Enfin, la cohérence entre l’annonce, l’état des risques et l’acte doit être assurée, l’information sur le risque devant figurer de manière continue tout au long du processus.

Foire aux questions

L’état des risques est-il obligatoire partout en France ?

Non. L’obligation dépend de l’existence, dans la commune où se situe le bien, d’un zonage réglementaire ou d’un arrêté préfectoral relatif aux risques. Un bien situé hors de toute zone concernée et hors zone de sismicité ou de radon significatif peut ne pas être soumis à cette obligation. Il convient de le vérifier au cas par cas via les sources officielles.

Quelle est la durée de validité de l’ERP ?

L’état des risques doit être daté de moins de six mois au moment de la signature. Cette règle vaut pour la promesse de vente, pour l’acte authentique et pour la conclusion d’un bail. Au-delà de ce délai, le document doit être réactualisé afin de tenir compte d’éventuelles évolutions des zonages ou des arrêtés.

Peut-on établir soi-même l’état des risques ?

Oui. Contrairement aux diagnostics techniques qui nécessitent un opérateur certifié, l’état des risques peut être renseigné par le vendeur ou le bailleur à partir des données publiques disponibles. Beaucoup préfèrent toutefois confier cette tâche à un diagnostiqueur, notamment pour garantir l’exactitude des informations et leur cohérence avec le reste du dossier.

L’ERP concerne-t-il aussi les locations ?

Oui. Lorsque le bien est situé dans une zone soumise à l’obligation d’information, l’état des risques doit être annexé au contrat de location, qu’il s’agisse d’un logement vide ou meublé, et tenu à jour lors du renouvellement du bail. L’objectif est d’informer le locataire des aléas affectant le logement au même titre que l’acquéreur.