Surface de plancher ou habitable : laquelle s’applique ?

Un même logement a plusieurs surfaces, et chacune répond à une démarche précise. Pour un permis de construire, la loi demande la surface de plancher. Pour un bail, elle demande la surface habitable. Pour la vente d’un lot de copropriété, c’est la superficie Carrez. Pour un DPE, c’est la surface de référence depuis l’été 2024. Ce guide part de votre démarche, indique la surface exigée et le texte qui la définit, puis précise ce qui se passe en cas d’erreur.

Surface de plancher ou surface habitable : laquelle s’applique à votre situation ?

Ce sujet s’inscrit dans notre guide de reference : Loi Carrez et hauteur de 1,80 m : ce que dit le texte.

La surface de plancher relève du droit de l’urbanisme. Elle sert à choisir l’autorisation à demander, à savoir si un architecte est obligatoire et à approcher la surface taxable. La surface habitable relève du code de la construction et de l’habitation : c’est elle qui figure dans un bail d’habitation. La superficie Carrez ne sert qu’à la vente d’un lot en copropriété. Le DPE, lui, utilise la surface de référence depuis le 1er juillet 2024 (Légifrance, 2024).

Les surfaces d’un même bien ne coïncident presque jamais. Ce n’est pas une anomalie : chaque texte poursuit son objectif. L’urbanisme mesure ce qui est construit, le bail mesure ce qui se vit, et le DPE mesure ce qui se chauffe.

Comment se calcule la surface de plancher (article R111-22 du code de l’urbanisme)

L’article L111-14 du code de l’urbanisme définit la surface de plancher comme la somme des surfaces de plancher closes et couvertes, sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 m (Légifrance, 2022). Le calcul part du nu intérieur des façades : on mesure à l’intérieur des murs extérieurs, sans compter leur épaisseur.

L’article R111-22 déduit ensuite plusieurs postes (Légifrance, 2016) :

• les surfaces correspondant aux embrasures des portes et fenêtres donnant sur l’extérieur ;
• les vides et trémies des escaliers et ascenseurs ;
• les surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure ou égale à 1,80 m ;
• les surfaces aménagées pour le stationnement des véhicules, rampes d’accès et aires de manœuvre comprises ;
• les combles non aménageables ;
• les locaux techniques nécessaires au fonctionnement d’un groupe de bâtiments ou d’un immeuble autre qu’une maison individuelle ;
• les caves et celliers desservis uniquement par une partie commune ;
• 10 % des surfaces de plancher d’habitation, dans les immeubles collectifs dont les logements sont desservis par des circulations intérieures communes (Légifrance, 2016).

Deux conséquences pratiques. D’abord, la déduction des caves ne vaut qu’en logement collectif desservi par une partie commune. La cave d’une maison individuelle, close, couverte et assez haute, entre donc dans la surface de plancher. Ensuite, comme l’épaisseur des murs extérieurs n’est pas comptée, une isolation par l’extérieur ne réduit pas les droits à construire. Le ministère l’avait présentée comme l’un des objectifs de la réforme (DGALN, 2012).

La surface de plancher a remplacé la SHOB et la SHON le 1er mars 2012 (DGALN, 2012). Un document antérieur à cette date qui parle de SHON n’utilise donc pas la même base de calcul. L’Institut national de la consommation propose une fiche de synthèse qui renvoie aux mêmes articles (INC, 2018).

Comment se calcule la surface habitable (article R156-1 du CCH)

Depuis le 1er juillet 2021, la surface habitable est définie à l’article R156-1 du code de la construction et de l’habitation (Légifrance, 2021). Avant la recodification du CCH, elle figurait à l’article R111-2. Une page ou un contrat qui cite encore R111-2 renvoie donc à une numérotation abandonnée.

Le texte part de la surface de plancher construite, puis il déduit les surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il exclut ensuite les combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs, vérandas, volumes vitrés, locaux communs et autres dépendances, ainsi que les parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 m (Légifrance, 2021).

Un seuil de 2,20 m circule sur plusieurs sites comme limite d’exclusion. Il n’apparaît pas dans l’article R156-1, dont le seul seuil de hauteur pour cette exclusion est 1,80 m (Légifrance, 2021). Le même article fixe aussi un minimum de 14 m² et 33 m³ par habitant pour les quatre premiers, puis 10 m² et 23 m³ par habitant supplémentaire (Légifrance, 2021).

Prenons une maison fictive, sans cotes : un rez-de-chaussée, un étage, un garage attenant, des combles aménagés en partie mansardée et une cave enterrée. Le tableau indique ce que chaque surface retient, selon les règles exposées plus haut.

Les différences concrètes, poste par poste

La surface de plancher compte donc presque toujours davantage que la surface habitable, surtout dans une maison avec cave ou véranda.

Deux autres notions s’ajoutent à la confusion. L’emprise au sol est la projection verticale du volume de la construction, débords et surplombs compris (Service-Public, 2024). Elle se mesure vue du ciel, pas pièce par pièce. La superficie Carrez, définie par l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, ne s’applique qu’à la partie privative d’un lot de copropriété mis en vente. Les caves, garages et emplacements de stationnement en sont exclus (Légifrance, 2014).

Permis, déclaration préalable, architecte : le rôle de la surface de plancher

Le recours à un architecte est obligatoire pour une construction dont la surface de plancher dépasse 150 m² (Service-Public, 2024). Ce seuil s’applique aux permis déposés depuis le 1er mars 2017, à la suite de la loi LCAP du 7 juillet 2016 et du décret n° 2016-1738. Il était auparavant de 170 m², et la condition liée à l’emprise au sol a été supprimée (FFB, 2017). La brochure ministérielle de 2012 mentionne encore les 170 m² (DGALN, 2012) : c’est une valeur historique, plus une référence.

Le seuil s’apprécie sur la surface totale après travaux. Une extension modeste peut donc faire franchir la limite à une maison déjà proche des 150 m² (FFB, 2017).

La frontière entre permis de construire et déclaration préalable dépend aussi de la surface de plancher et de l’emprise au sol créées, ainsi que de la zone du plan local d’urbanisme. Les seuils applicables figurent à l’article R421-14 du code de l’urbanisme, dans sa version en vigueur : ils doivent être lus à la source plutôt que repris d’un document ancien. La surface taxable, base de la taxe d’aménagement, est une notion voisine mais distincte, présentée sur la même fiche officielle (Service-Public, 2024).

Vente, location, DPE : quelle surface le diagnostiqueur mesure

Location. Le contrat de location doit préciser la surface habitable du logement, telle que la définit le CCH (Légifrance, 2022). Si la surface réelle est inférieure de plus d’un vingtième à celle du bail, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une baisse du loyer proportionnelle à l’écart. Faute d’accord dans les deux mois suivant la demande, le juge peut être saisi dans un délai de quatre mois (Légifrance, 2014). Le rapport du 116e Congrès des notaires rappelle que cette obligation vise les baux soumis à la loi de 1989, ce qui exclut notamment le bail mobilité (Congrès des notaires, 2020). Ce rapport cite l’ancienne numérotation du CCH : la référence actuelle est R156-1.

Vente en copropriété. Toute promesse ou tout acte de vente d’un lot doit mentionner la superficie Carrez de la partie privative. Si la mention manque, l’acquéreur peut agir en nullité dans un délai d’un mois après l’acte authentique. Si la superficie réelle est inférieure de plus d’un vingtième à celle indiquée, le prix diminue en proportion, et l’action doit être engagée dans un délai d’un an après l’acte authentique (Légifrance, 2014).

DPE. Depuis le 1er juillet 2024, la réglementation du DPE parle de surface de référence et non plus de surface habitable. Cette surface correspond à la surface habitable augmentée des vérandas chauffées. L’arrêté du 25 mars 2024 crée aussi des seuils d’étiquette propres aux logements de 40 m² et moins (Légifrance, 2024). Pour ces logements, l’étiquette d’un DPE antérieur peut être remplacée par une attestation générée sur l’Observatoire DPE de l’ADEME. Cette attestation reste valable jusqu’à la fin de validité du DPE initial (ANIL, 2025).

Le mesurage n’est pas toujours un diagnostic au sens strict, mais la superficie Carrez et la surface habitable du bail sont des mentions obligatoires. Le coût d’un métré dépend de la surface, du type de bien et de l’éventuelle combinaison avec d’autres diagnostics. Les éléments tarifaires sont traités dans la rubrique prix du site.

Erreurs fréquentes et vérifications avant de signer

• Reprendre la surface du permis dans un bail ou une annonce. La surface de plancher inclut les cloisons et parfois une cave ou une véranda. Reportée dans un bail, elle peut dépasser la surface habitable de plus d’un vingtième et ouvrir droit à une baisse de loyer (Légifrance, 2014).
• Compter un garage aménagé ou des combles bas. Un garage reste exclu de la surface habitable selon R156-1, et les parties de moins de 1,80 m sont exclues dans tous les cas (Légifrance, 2021). Transformer un garage en pièce de vie relève en outre des règles d’urbanisme.
• Appliquer le seuil de 2,20 m. Il ne figure pas dans la définition de la surface habitable.
• Conserver une ancienne étiquette pour un petit logement. Un DPE réalisé avant le 1er juillet 2024 sur un logement de 40 m² ou moins peut donner lieu à une attestation de nouvelle étiquette (ANIL, 2025).

Document à demander selon l’opération :

• projet de construction ou d’extension : calcul de la surface de plancher totale après travaux ;
• mise en location : mesure de la surface habitable selon R156-1 ;
• vente d’un lot en copropriété : certificat de superficie Carrez ;
• vente ou location avec DPE : vérification de la date du diagnostic et de la surface de référence retenue.

Ce que dit la réglementation

• Code de l’urbanisme, article L111-14 : définition de la surface de plancher.
• Code de l’urbanisme, article R111-22 : déductions de la surface de plancher.
• Code de la construction et de l’habitation, article R156-1 : définition de la surface habitable (ex-R111-2).
• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 3 et article 3-1 : surface habitable dans le bail et réduction du loyer.
• Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 46 : superficie Carrez.
• Arrêté du 25 mars 2024 : surface de référence et DPE des petites surfaces.
• Loi LCAP du 7 juillet 2016 et décret n° 2016-1738 : seuil de recours à l’architecte, présentés par la FFB et Service-Public.

Ces règles reflètent les textes en vigueur à la date de rédaction. Elles peuvent évoluer : vérifiez-les auprès de votre banque, de votre notaire ou directement dans la source citée avant toute démarche.

Sources

1. Légifrance – Code de l’urbanisme, art. L111-14 — Définition légale de la surface de plancher : somme des surfaces de plancher closes et couvertes, sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 m, calculée à partir du nu intérieur des façades. Un décret fixe les déductions. (Version en vigueur depuis le 1er septembre 2022 (ordonnance n° 2022-883 du 14 juin 2022))
2. Légifrance – Code de l’urbanisme, art. R111-22 — Liste des déductions de la surface de plancher : embrasures, vides et trémies, hauteur ≤ 1,80 m, stationnement, combles non aménageables, locaux techniques, caves et celliers desservis uniquement par une partie commune, et 10 % des surfaces d’habitation dans les immeubles collectifs avec circulations intérieures communes. (En vigueur depuis le 1er janvier 2016 (décret n° 2015-1783 du 28 décembre 2015))
3. Légifrance – Code de la construction et de l’habitation, art. R156-1 — Définition de la surface habitable : surface de plancher construite après déduction des murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures. Sont exclus les combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs, vérandas et parties de moins de 1,80 m. Minimum de 14 m² et 33 m³ par habitant pour les quatre premiers, puis 10 m² et 23 m³ par habitant supplémentaire. (En vigueur depuis le 1er juillet 2021 (recodification du CCH). Auparavant à l’article R111-2)
4. Légifrance – Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, art. 3-1 — Si la surface habitable est inférieure de plus d’un vingtième à celle du bail, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l’écart. Le juge peut être saisi dans un délai de quatre mois si les parties ne s’accordent pas dans les deux mois suivant la demande. (Version en vigueur depuis le 27 mars 2014 (loi ALUR n° 2014-366 du 24 mars 2014))
5. Légifrance – Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, art. 3 — Le contrat de location précise la consistance, la destination et la surface habitable de la chose louée, définie par le code de la construction et de l’habitation. (Version de l’article 3 en vigueur depuis le 1er janvier 2022)
6. Légifrance – Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, art. 46 (loi Carrez) — Toute promesse ou tout acte de vente d’un lot de copropriété mentionne la superficie de la partie privative. Les caves, garages et emplacements de stationnement sont exclus. Action en nullité dans un délai d’un mois après l’acte authentique. Si la superficie réelle est inférieure de plus d’un vingtième, diminution proportionnelle du prix, à demander dans un délai d’un an. (Version en vigueur depuis le 22 décembre 2014)
7. Légifrance – Arrêté du 25 mars 2024 (DPE petites surfaces) — Remplace ‘surface habitable’ par ‘surface de référence’ dans la réglementation du DPE. La surface de référence est la surface habitable augmentée des vérandas chauffées. Seuils d’étiquette spécifiques pour les logements de 40 m² et moins. (Publié au JO le 20 avril 2024, en vigueur le 1er juillet 2024 (ancienne dénomination : ‘surface habitable’, arrêté du 31 mars 2021))
8. Service-Public.fr (DILA, Premier ministre) — Fiche pratique sur la surface de plancher, l’emprise au sol (projection verticale, débords et surplombs compris) et la surface taxable. Recours à un architecte obligatoire au-delà de 150 m² de surface de plancher. (Page vérifiée le 27 novembre 2024)
9. Ministère de l’Écologie – DGALN / DHUP (brochure diffusée par la préfecture de l’Ain) — La surface de plancher remplace la SHOB et la SHON à compter du 1er mars 2012. L’épaisseur des murs extérieurs n’est pas comptée, donc l’isolation par l’extérieur ne diminue pas les droits à construire. Ancien seuil architecte : 170 m² (valeur historique). (Brochure de janvier 2012, réforme en vigueur le 1er mars 2012)
10. Fédération française du bâtiment (FFB) — Seuil de recours obligatoire à l’architecte abaissé de 170 m² à 150 m² de surface de plancher (loi LCAP n° 2016-925 du 7 juillet 2016, décret n° 2016-1738 du 14 décembre 2016). La condition liée à l’emprise au sol est supprimée. (Publié le 8 mars 2017. Seuil en vigueur pour les permis déposés à partir du 1er mars 2017)
11. Institut national de la consommation (INC) — Fiche juridique sur la définition et le calcul de la surface de plancher, qui renvoie aux articles L111-14 et R111-22 et au décret du 28 décembre 2015. (Publiée le 12 juillet 2018)
12. ANIL – Agence nationale pour l’information sur le logement — Depuis le 1er juillet 2024, le DPE utilise la ‘surface de référence’ au lieu de la ‘surface habitable’. Pour les logements de 40 m² et moins, l’étiquette d’un DPE antérieur peut être remplacée par une attestation générée sur l’Observatoire DPE de l’ADEME, valable jusqu’à la fin de validité du DPE initial. (Page mise à jour le 29 août 2025. Règle en vigueur depuis le 1er juillet 2024)