État des risques (ERP) 2026 : obligations du vendeur

L’état des risques (ERP) en 2026 : un document souvent sous-estimé

Parmi les pièces du dossier de diagnostic technique, l’état des risques occupe une place particulière. Contrairement au DPE ou au diagnostic amiante, il ne résulte pas d’une mesure réalisée sur place par un diagnostiqueur, mais d’une synthèse réglementaire des risques auxquels un bien est exposé en raison de sa localisation. Souvent appelé ERP (état des risques et pollutions) ou, dans sa version dématérialisée, ERRIAL, ce document conditionne pourtant la bonne information de l’acquéreur ou du locataire et engage la responsabilité du vendeur comme du bailleur.

En 2026, les obligations qui l’entourent restent structurantes, notamment depuis la réforme entrée en vigueur début 2023 qui a renforcé le moment auquel l’information doit être délivrée. Cet article fait le point sur le contenu attendu, les acteurs concernés et les points de vigilance pratiques.

Qu’est-ce que l’état des risques recense ?

L’état des risques informe le futur occupant des aléas et contraintes pesant sur le bien du fait de sa situation géographique. Il ne porte pas un jugement sur la qualité du logement, mais sur son environnement réglementaire. Plusieurs catégories de risques sont concernées.

Les risques naturels et technologiques

Le document indique si le bien est situé dans le périmètre d’un plan de prévention des risques (PPR), qu’il soit naturel, minier ou technologique. Sont visés par exemple les zones inondables, les mouvements de terrain, les risques sismiques ou encore la proximité d’installations industrielles relevant d’un plan de prévention spécifique. La commune et la préfecture définissent ces périmètres, qui sont opposables.

Le radon et le potentiel de pollution des sols

L’état des risques mentionne le niveau de potentiel radon de la commune, ce gaz radioactif naturel pouvant s’accumuler dans certains bâtiments selon la nature du sous-sol. Il signale également l’existence éventuelle de sols pollués répertoriés dans les bases de données publiques recensant les anciens sites industriels ou activités de service. Cette information vise à alerter, sans préjuger d’une contamination effective du terrain concerné.

Le recul du trait de côte et les autres contraintes

Selon la localisation, peuvent aussi apparaître des informations relatives à l’exposition au recul du trait de côte pour les communes littorales concernées, ou à d’autres servitudes définies localement. Le contenu varie donc fortement d’un territoire à l’autre, ce qui justifie de ne jamais reprendre tel quel un état des risques établi pour un autre bien.

Qui doit fournir l’ERP, et à quel moment ?

L’obligation pèse sur le vendeur lors d’une vente et sur le bailleur lors d’une mise en location, qu’il s’agisse d’un logement, d’un local commercial ou d’un terrain situé dans une zone soumise à l’obligation d’information. En pratique, c’est souvent l’agence ou le notaire qui prépare le document, mais la responsabilité juridique reste celle du propriétaire.

La réforme applicable depuis 2023 a déplacé le moment de la remise. L’état des risques doit désormais être porté à la connaissance de l’acquéreur ou du locataire dès la première visite du bien, lorsqu’elle a lieu, puis être annexé au compromis, à la promesse de vente ou au bail. Cette logique vise à éviter que l’information n’arrive trop tard, une fois la décision pratiquement prise.

L’information dans les annonces immobilières

Les annonces de vente et de location doivent comporter une mention informant que des données sur les risques sont accessibles, en renvoyant le lecteur vers le service public dédié. Cette obligation concerne aussi bien les annonces diffusées par les professionnels que celles publiées par les particuliers, dès lors que le bien est situé dans une zone concernée.

Durée de validité et mise à jour

L’état des risques a une durée de validité de six mois. Si la signature de l’acte définitif intervient au-delà de ce délai, ou si la situation réglementaire évolue entre-temps, le document doit être actualisé. Cette durée relativement courte s’explique par la nature évolutive des informations : un plan de prévention peut être approuvé, révisé ou étendu, modifiant la situation du bien.

Il est donc prudent de vérifier la date d’établissement du document avant toute signature et, en cas de doute, de le régénérer. Un ERP daté de plusieurs mois au moment du compromis peut nécessiter une mise à jour avant l’acte authentique.

Quelles conséquences en cas d’absence ou d’erreur ?

Le défaut d’information sur les risques expose le vendeur ou le bailleur à des suites juridiques. L’acquéreur qui découvre qu’une information n’a pas été délivrée peut, selon les circonstances et le préjudice, rechercher la responsabilité du vendeur. En matière de vente, le contentieux porte généralement sur une demande de réduction du prix ou, dans les situations les plus marquées, sur la remise en cause de la vente.

Au-delà du risque juridique, une information complète protège aussi le vendeur : un acquéreur dûment informé ne pourra pas, par la suite, reprocher une dissimulation. L’enjeu n’est donc pas seulement formel mais relève d’une bonne pratique de transparence dans la transaction.

Bonnes pratiques pour sécuriser le dossier

• Établir l’état des risques à partir de la situation réelle et actuelle du bien, et non reprendre un document ancien ou voisin.
• Vérifier que la date d’établissement respecte le délai de validité au moment de la signature.
• S’assurer que le document est effectivement annexé au compromis, à la promesse ou au bail, et non simplement évoqué.
• Contrôler que l’annonce comporte la mention renvoyant vers l’information publique sur les risques.
• Conserver une trace de la remise du document dès la première visite, lorsque cela est possible.

Conclusion

Discret au sein du dossier de diagnostic technique, l’état des risques n’en demeure pas moins un document à part entière, dont le défaut peut fragiliser une transaction. Sa logique a évolué vers une information plus précoce de l’acquéreur ou du locataire, ce qui renforce l’intérêt de l’intégrer tôt dans le processus. Vendeurs et bailleurs ont tout à gagner à le traiter avec la même rigueur que les autres diagnostics, en veillant à sa fraîcheur et à sa bonne annexion aux actes.

Questions fréquentes

L’état des risques est-il obligatoire pour une location ?

Oui, lorsque le bien est situé dans une zone concernée par l’obligation d’information. Le bailleur doit alors fournir l’état des risques au locataire et l’annexer au bail, selon les mêmes principes que pour une vente.

Quelle est la durée de validité de l’ERP ?

L’état des risques est valable six mois. Si ce délai est dépassé au moment de la signature de l’acte ou si la situation réglementaire évolue, le document doit être réactualisé avant la conclusion de l’opération.

Qui est responsable si l’information n’a pas été remise ?

La responsabilité incombe au vendeur ou au bailleur, même lorsque le document est préparé par une agence ou un notaire. Un défaut d’information peut, selon le préjudice, ouvrir des recours à l’acquéreur ou au locataire.

L’état des risques remplace-t-il les autres diagnostics ?

Non. Il complète le dossier de diagnostic technique mais ne se substitue ni au DPE, ni aux diagnostics amiante, plomb, électricité ou gaz, qui répondent chacun à des obligations distinctes.