Diagnostic ERP gratuit : faire son état des risques seul

Vous pouvez établir vous-même l’état des risques, qu’on appelle encore souvent « diagnostic ERP ». Il ne coûte rien si vous passez par l’outil de l’État. Le document que produit cet outil n’est pourtant pas complet d’office : c’est au propriétaire de vérifier ce qui a été pré-rempli et d’ajouter ce que l’administration ne peut pas connaître. Voici la procédure et ses limites, avec les règles en vigueur au 29/09/2026 et leur date d’application.

Oui, l’état des risques peut se faire gratuitement et soi-même

La loi n’impose ni diplôme ni certification pour établir l’état des risques. Le propriétaire, qu’il vende ou qu’il loue, le remplit lui-même. Le ministère de la Transition écologique le rappelle, tout comme la fiche Service-public.gouv.fr sur l’information des acquéreurs et des locataires, vérifiée le 28/09/2026.

L’État met deux supports gratuits à disposition. Le premier est le service en ligne Errial, ouvert en février 2021 selon le ministère. Le second est un formulaire PDF inscriptible publié sur Géorisques.

Le support importe peu. D’après le ministère, tout format est juridiquement valable s’il contient les informations exigées par l’article R125-24 du Code de l’environnement et s’il est à jour. À contenu égal, un document sorti d’Errial, un formulaire rempli à la main et un état fourni par un diagnostiqueur ont donc la même valeur.

Le document a changé de nom plusieurs fois, ce qui complique les recherches. On a parlé d’ERNMT (état des risques naturels, miniers et technologiques), puis d’ESRIS, puis d’ERP (état des risques et pollutions). Le nom actuel est simplement « état des risques ». Tous ces sigles renvoient à la même obligation d’information des acquéreurs et des locataires, créée par la loi du 30/07/2003.

Votre bien est-il concerné ? Les zones qui déclenchent l’obligation

L’obligation s’applique quand le bien se trouve dans l’une des zones listées par l’article L125-5 et détaillées par le décret n° 2022-1289 du 1er octobre 2022 :

• un plan de prévention des risques technologiques (PPRT), naturels (PPRN) ou miniers (PPRM), approuvé ou seulement prescrit ;
• une zone de sismicité de niveau 2 à 5 (décret n° 2022-1289, 2022) ;
• une zone à potentiel radon de niveau 3 (décret n° 2022-1289, 2022) ;
• une zone exposée au recul du trait de côte ;
• depuis le 01/01/2025, une zone soumise à une obligation légale de débroussaillement (OLD). Sont visées les constructions situées dans des bois, forêts, landes, maquis ou garrigues classés à risque, ou à moins de 200 m de ces espaces (Service-public.gouv.fr, 2025). Avant cette date, les OLD ne relevaient pas de l’état des risques.

La règle vaut pour la vente comme pour la location, que le bien soit une construction ou un terrain, selon la fiche officielle.

Un bien situé hors de toutes ces zones n’échappe pas pour autant à toute obligation. Le vendeur ou le bailleur doit toujours signaler les sinistres indemnisés au titre d’une catastrophe naturelle ou technologique (L125-5, IV). L’ANIL le confirme : cette information est due quelle que soit la zone.

Deux documents voisins sont souvent confondus avec l’état des risques. Le premier porte sur les secteurs d’information sur les sols (article L125-7). Depuis le 01/01/2023, le décret de 2022 en fait un document distinct de l’état des risques, alors que plusieurs pages en ligne les présentent encore comme un seul formulaire. Le second est l’état des nuisances sonores aériennes, lui aussi séparé selon l’ANIL.

Faire son état des risques sur Errial, étape par étape

1. Localiser le bien. Saisissez l’adresse ou la référence cadastrale, c’est-à-dire la section et le numéro de parcelle. Si le bien s’étend sur plusieurs parcelles, sélectionnez-les toutes, car les zonages peuvent varier d’une parcelle à l’autre.
2. Lire les risques affichés. L’outil pré-remplit automatiquement les zones réglementaires qui concernent la localisation choisie. Vérifiez qu’elles correspondent bien au bien, et pas à une parcelle voisine.
3. Compléter les champs réservés au propriétaire. Ce sont les informations que l’administration ne détient pas (voir la section suivante).
4. Télécharger et dater le document. La date est une mention obligatoire de l’article R125-24. Elle fait aussi courir la durée de validité.

Il existe une solution de repli : le formulaire PDF inscriptible de Géorisques. La date de version de ce modèle n’est pas indiquée clairement. Avant de l’utiliser, vérifiez qu’il contient bien les rubriques ajoutées au 01/01/2025, à savoir la fiche OLD et la liste des travaux liés à la sécheresse. Sinon, reprenez ces informations à partir de la version en vigueur de l’article R125-24.

Ce que l’outil gratuit ne remplit pas à votre place

La page d’accueil d’Errial le dit clairement : il appartient au propriétaire de vérifier les informations et de les compléter, notamment les sinistres subis par le bien. L’ANIL va dans le même sens : le vendeur est responsable du contenu de l’état des risques. Le pré-remplissage fait gagner du temps, mais il ne dégage pas le propriétaire de sa responsabilité.

L’article R125-24 exige plusieurs éléments que seul le propriétaire peut fournir ou vérifier :

• Les arrêtés de catastrophe naturelle qui ont touché le bien et ont donné lieu à une indemnisation. Seul le propriétaire sait si son bien a été indemnisé.
• Les travaux prescrits par un plan de prévention : lesquels sont exigés, et s’ils ont été réalisés.
• En cas de vente, la liste des travaux liés à la sécheresse (retrait-gonflement des argiles) qui ont été indemnisés mais pas réalisés, lorsque l’assureur a transmis un rapport d’expertise. Cette rubrique existe depuis le 01/01/2025 (décret n° 2024-405 du 29/04/2024).
• Les fiches d’information sismique, radon et OLD, à joindre selon la zone, ainsi que les informations sur le recul du trait de côte le cas échéant.

Avant le 01/01/2025, l’article ne prévoyait ni fiche OLD ni liste des travaux liés à la sécheresse. Un état des risques établi sur un ancien modèle peut donc être incomplet même s’il est récent.

Quand le remettre et combien de temps il est valable

L’état des risques doit dater de moins de 6 mois (Service-public.gouv.fr, 2026). Il doit être mis à jour s’il n’est plus exact le jour de la signature de la promesse, de l’acte de vente ou du bail. Selon l’ANIL, il faut aussi en refaire un si la situation de la parcelle ou l’arrêté préfectoral change après la promesse.

Depuis le 01/01/2023, le document est remis au candidat acquéreur ou locataire dès la première visite. Il est ensuite annexé à la promesse, à l’acte ou au bail. Toute annonce de vente ou de location d’un bien concerné doit aussi indiquer comment accéder aux informations de Géorisques.

Une remise tardive a une conséquence directe. D’après l’article L125-5, si le document n’a pas été remis lors de la première visite, le délai de rétractation ou de réflexion de l’acquéreur ne commence que le lendemain du jour où il le reçoit. Un oubli peut donc retarder toute la vente.

Ce que vous risquez avec un état des risques absent ou erroné

Le V de l’article L125-5 prévoit la sanction : si l’état des risques manque ou si l’information est inexacte, l’acquéreur ou le locataire peut demander la résolution du contrat ou une diminution du prix.

D’après la fiche Service-public.gouv.fr, l’action se porte devant le tribunal judiciaire. Elle peut aboutir à l’annulation du contrat ou à une réduction du prix ou du loyer, avec d’éventuels dommages et intérêts. Certaines pages renvoient encore au « juge d’instance ». La juridiction compétente citée aujourd’hui par l’administration est le tribunal judiciaire.

L’article L125-5 ne prévoit pas d’amende propre à l’état des risques. Le risque est civil : il porte sur le contrat lui-même et sur son prix.

Sites « officiels » payants et diagnostiqueurs : quand payer a du sens

Le seul outil de l’État est Errial, hébergé à l’adresse errial.georisques.gouv.fr. Certains sites vendent un état des risques sous un nom qui évoque un statut officiel. Ce sont des services privés. Leur document n’a pas plus de valeur juridique que celui produit gratuitement : ce qui compte, c’est son contenu au regard de l’article R125-24. Trois indices doivent alerter : une adresse qui ne se termine pas en gouv.fr, un paiement demandé et le mot « officiel » mis en avant.

Faire appel à un diagnostiqueur reste possible. Selon l’association Qualitel, son tarif est libre et n’est encadré par aucune règle. L’ANIL précise que le vendeur peut se faire aider par le professionnel de son choix, mais qu’il reste responsable du contenu du document.

L’aide d’un professionnel est le plus souvent sollicitée dans quatre situations : le bien s’étend sur plusieurs parcelles aux zonages différents ; il se trouve dans un plan de prévention qui prescrit des travaux ; l’historique des sinistres et des indemnisations est mal documenté ; ou un diagnostiqueur prépare déjà l’ensemble du dossier de vente. Dans les autres cas, la procédure gratuite couvre la même obligation.

Ce que dit la réglementation

• Code de l’environnement, article L125-5 : obligation d’information, remise dès la première visite, mention dans l’annonce, report du délai de rétractation ou de réflexion, sinistres indemnisés, sanctions. Version en vigueur depuis le 01/01/2025 (loi n° 2023-580 du 10/07/2023).
• Code de l’environnement, article R125-24 : contenu obligatoire du document. Version en vigueur depuis le 01/01/2025 (décret n° 2024-405 du 29/04/2024).
• Décret n° 2022-1289 du 1er octobre 2022 : articles R125-23 à R125-27, liste des zones, validité, première visite, annonce, document distinct sur les sols. Entré en vigueur le 01/01/2023.
• Code de l’environnement, article L125-7 : information sur les secteurs d’information sur les sols.
• Fiches F12239 et A17910 de Service-public.gouv.fr, et page du ministère de la Transition écologique.

Ces règles ont été vérifiées au 29/09/2026. Elles peuvent évoluer : avant toute signature, vérifiez-les auprès de la source officielle citée, ou de votre notaire ou de votre banque si la vente ou le financement en dépend.

Sources

1. Légifrance – Code de l’environnement, art. L125-5 — Obligation d’informer l’acquéreur ou le locataire en zone PPR, sismicité, radon, recul du trait de côte ou OLD ; remise dès la première visite ; mention obligatoire dans l’annonce ; délai de rétractation ou de réflexion reporté si le document est remis en retard ; sinistres indemnisés (IV) ; sanction : résolution du contrat ou diminution du prix (V). L’extension aux OLD vient de la loi 2023-580 du 10/07/2023. (Version en vigueur depuis le 01/01/2025 (loi n° 2023-580 du 10/07/2023, art. 23). La version précédente ne visait pas les OLD.)
2. Légifrance – Code de l’environnement, art. R125-24 — Contenu obligatoire : date, parcelles, zones ; extraits de PPR et travaux prescrits ou réalisés ; fiches sismique et radon ; recul du trait de côte ; arrêtés CatNat indemnisés ; fiche OLD ; en cas de vente, liste des travaux sécheresse indemnisés mais non réalisés. (En vigueur depuis le 01/01/2025 (décret n° 2024-405 du 29/04/2024). Avant cette date : pas de fiche OLD ni de liste des travaux sécheresse (version issue du décret 2022-1289).)
3. Légifrance – Décret n° 2022-1289 du 1er octobre 2022 (JORF du 05/10/2022) — Crée R125-23 à R125-27 : la liste des zones, la mention Géorisques dans l’annonce, la remise dès la première visite, la validité inférieure à 6 mois avec obligation d’actualiser, et un document distinct sur les secteurs d’information sur les sols (L125-7). Pris pour l’application de l’art. 236 de la loi Climat et résilience du 22/08/2021. (Entrée en vigueur le 01/01/2023. Avant : pas de remise à la première visite ni de mention dans l’annonce.)
4. Service-public.gouv.fr (DILA, Premier ministre) — Le propriétaire remplit lui-même l’état des risques via le service en ligne ; il est valable s’il a moins de 6 mois ; il se remet à la première visite puis s’annexe au bail, à la promesse ou à l’acte ; recours devant le tribunal judiciaire (annulation ou réduction du prix ou du loyer, plus d’éventuels dommages et intérêts). (Fiche vérifiée le 28/09/2026. Règles appliquées depuis le 01/01/2023 (première visite) et le 01/01/2025 (OLD).)
5. Service-public.gouv.fr (DILA) — Depuis le 01/01/2025, les biens situés en zone d’obligation légale de débroussaillement entrent dans l’état des risques (décret du 29/04/2024, publié au JO du 02/05/2024). Sont concernées les constructions situées dans les bois, forêts, landes, maquis ou garrigues classés à risque, ou à moins de 200 m. (Publié le 13/12/2024, mis à jour le 08/01/2025. Obligation en vigueur depuis le 01/01/2025 ; aucune obligation OLD avant cette date.)
6. Géorisques – Ministère de la Transition écologique (outil Errial) — Outil public et gratuit : recherche par adresse ou référence cadastrale, pré-remplissage automatique, puis téléchargement. Il appartient au propriétaire de vérifier les informations et de les compléter, notamment les sinistres subis par le bien. (Page consultée le 29/09/2026. Obligation IAL créée par la loi du 30/07/2003.)
7. Géorisques – Ministère de la Transition écologique — Formulaire « état des risques » en PDF inscriptible, alternative gratuite à l’outil en ligne (URL vérifiée : HTTP 200). (Consulté le 29/09/2026. Date de version du modèle non vérifiée dans le document : à contrôler avant de le citer.)
8. Ministère de la Transition écologique — L’état des risques ne nécessite pas de professionnel agréé. Tout format est juridiquement valide s’il contient les informations de R125-24 et s’il est à jour. Errial a été créé en février 2021. Le non-respect expose à l’annulation du contrat ou à une baisse du prix ou du loyer. (Consulté le 29/09/2026 (HTTP 200). Rappelle les règles du décret du 01/10/2022, en vigueur depuis le 01/01/2023.)
9. ANIL (Agence nationale pour l’information sur le logement) — Le vendeur est responsable du contenu de l’état des risques et peut se faire assister par le professionnel de son choix. Il faut refaire un état si la situation de la parcelle ou l’arrêté préfectoral change après la promesse. L’information sur les sinistres indemnisés est due quelle que soit la zone. L’état des nuisances sonores aériennes est un document distinct. (Consulté le 29/09/2026. Page non datée : elle ne mentionne ni la première visite (2023) ni l’OLD (2025), à ne pas utiliser pour ces points.)
10. Qualitel (association, source secondaire) — L’ERP peut être établi gratuitement par le propriétaire, sans certification. Le tarif d’un diagnostiqueur est libre et n’est encadré par aucune règle. (Page modifiée le 29/06/2026. Ne l’utiliser que pour le prix libre : elle cite d’anciennes versions des articles et le « juge d’instance ».)