Un diagnostic à part dans le dossier de vente
Contrairement à la majorité des diagnostics immobiliers, la mention de la superficie privative issue de la loi Carrez ne repose pas sur un diagnostiqueur certifié obligatoire ni sur un contrôle réglementaire technique du logement. Il s’agit d’une obligation de mesurage dont l’objectif est de garantir à l’acquéreur une information fiable sur la surface réelle du bien qu’il achète en copropriété. Cette particularité explique pourquoi la loi Carrez est souvent mal comprise, alors qu’elle figure parmi les mentions les plus consultées d’un compromis de vente.
Quels biens sont concernés
La loi du 18 décembre 1996, dite loi Carrez, s’applique exclusivement aux lots de copropriété à usage d’habitation, de bureau ou de commerce vendus en France métropolitaine et dans les départements et régions d’outre-mer. Elle concerne donc les appartements, mais aussi les lots commerciaux ou professionnels situés dans un immeuble soumis au statut de la copropriété.
Sont en revanche exclus du champ d’application de la loi Carrez :
- les maisons individuelles non soumises au régime de la copropriété ;
- les terrains, qu’ils soient à bâtir ou non ;
- les lots ou fractions de lots dont la surface est inférieure à 8 mètres carrés ;
- les caves, garages et emplacements de stationnement, même situés dans un immeuble en copropriété.
Une maison faisant partie d’un lotissement mais ne dépendant pas d’une copropriété organisée n’entre donc pas dans le champ de cette obligation, ce qui constitue une source fréquente de confusion pour les vendeurs.
Le mode de calcul de la surface privative
La surface loi Carrez correspond à la superficie des planchers des locaux clos et couverts, après déduction des cloisons, murs, marches, cages d’escalier, gaines et embrasures de portes et fenêtres. Elle exclut également les surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 mètre, ce qui a une incidence directe sur le calcul dans les logements comportant des combles aménagés ou des parties mansardées.
Ce mode de calcul diffère de la surface habitable définie par la loi Boutin, utilisée pour les logements loués vides à usage de résidence principale. La surface Boutin ne déduit pas les mêmes éléments et ne s’applique pas au même contexte : la loi Carrez concerne la vente en copropriété, la loi Boutin concerne la location. Un même bien peut ainsi afficher deux surfaces légèrement différentes selon la méthode appliquée, sans qu’il y ait d’erreur de l’une ou l’autre part.
Qui peut réaliser le mesurage
À la différence du diagnostic amiante, du diagnostic électricité ou du DPE, la loi n’impose pas de certification spécifique pour réaliser un mesurage Carrez. Le vendeur peut théoriquement effectuer lui-même le calcul de la surface. En pratique, la quasi-totalité des vendeurs et des agences immobilières font appel à un diagnostiqueur professionnel équipé d’un matériel de mesure adapté, car la responsabilité en cas d’erreur retombe sur celui qui a établi ou validé la mention de superficie portée à l’acte.
Cette absence de certification obligatoire ne dispense pas de rigueur : les tribunaux ont eu l’occasion de rappeler que le vendeur reste responsable de l’exactitude de la surface mentionnée, qu’il ait ou non mandaté un professionnel pour l’établir.
Conséquences d’une erreur de métrage
Lorsque la superficie réelle du lot, mesurée après la vente, se révèle inférieure de plus d’un vingtième (5 %) à celle mentionnée dans l’acte, l’acquéreur dispose d’un recours en diminution du prix proportionnelle à l’écart constaté. Cette action doit être intentée devant le tribunal judiciaire dans un délai d’un an à compter de la date de signature de l’acte authentique de vente, sous peine de forclusion.
À l’inverse, si la surface réelle est supérieure à celle indiquée, l’acquéreur ne peut prétendre à aucun supplément de prix et le vendeur ne peut réclamer de complément : seule une surface inférieure de plus de 5 % ouvre droit à un recours, et uniquement au bénéfice de l’acquéreur.
Durée de validité et intégration à l’acte
Contrairement à la plupart des diagnostics immobiliers, le certificat de mesurage loi Carrez n’a pas de durée de validité fixée par la réglementation. Il reste valable tant que la configuration du lot n’a pas été modifiée par des travaux affectant sa surface, comme l’abattage d’une cloison, la création d’une mezzanine ou l’aménagement de combles. En l’absence de travaux, un mesurage réalisé lors d’une précédente vente peut donc être repris sans nouvelle intervention.
La mention de la superficie Carrez doit figurer dans la promesse de vente ou le compromis, puis être reprise dans l’acte authentique. Son absence, si elle est requise, peut être sanctionnée par la nullité de la vente, sur demande de l’acquéreur formulée dans un délai d’un mois à compter de l’acte authentique.
Un point de vigilance pour les professionnels de la transaction
Pour les agences immobilières et les notaires, la fiabilité du mesurage Carrez constitue un enjeu de sécurisation juridique de la transaction autant qu’un enjeu commercial. Une surface annoncée de façon approximative dans une annonce, puis contredite par un mesurage professionnel plus précis, peut retarder une vente ou fragiliser la confiance entre les parties. À Lyon, Bordeaux ou Marseille, où le marché de la copropriété ancienne reste dense, les configurations avec combles, mezzanines ou verrières rendent le calcul particulièrement sensible et justifient un recours systématique à un professionnel du mesurage.
Foire aux questions
La loi Carrez s’applique-t-elle aux maisons individuelles ?
Non. Elle ne concerne que les lots situés dans un immeuble soumis au statut de la copropriété. Une maison individuelle, même vendue avec un terrain, n’entre pas dans le champ de cette obligation.
Que se passe-t-il si aucune mention de surface Carrez ne figure dans l’acte ?
L’acquéreur peut demander la nullité de la vente dans le délai d’un mois suivant la signature de l’acte authentique, à condition que cette mention ait été légalement requise pour le lot concerné.
Un vendeur peut-il mesurer lui-même son bien pour établir la surface Carrez ?
Aucune certification n’est légalement exigée pour ce mesurage, contrairement aux autres diagnostics immobiliers. En pratique, faire appel à un professionnel équipé d’un matériel adapté limite le risque d’erreur et la responsabilité qui en découlerait pour le vendeur.
Quelle différence entre la surface loi Carrez et la surface habitable loi Boutin ?
La surface Carrez s’applique aux ventes en copropriété et exclut les surfaces sous 1,80 mètre de hauteur ainsi que certains éléments de construction. La surface Boutin s’applique aux locations de résidence principale et repose sur des règles de calcul différentes. Les deux surfaces ne sont pas interchangeables.